# Granvej 4B, 2791 Dragør

Villa. 192 m² bolig, opført 1956, 1.139 m² grund, Dragør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/granvej-4b-2791?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/granvej-4b-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/granvej-4b-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60444/12.66876)
- [Solgte priser på Granvej](https://grundviden.dk/vej/granvej-2791?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 75 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 9,9 mio. kr, heraf grundværdi 7,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 10,5 mio. kr, heraf grundværdi 6,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,3 mio. kr med overtagelse 1. maj 2004 (anden overdragelse).

## Til salg nu

- Udbudspris: **11,8 mio. kr** (61.458 kr/m²).
- Boligens eget areal: 192 m², 5 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 12,2 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 10,8 og 13,6 mio. kr. Udbudt 3% under vores skøn.
- På markedet siden 15. september 2025.
- Mægler: Amager | Dragør.
- [Se annoncen hos mægleren](https://andliving.dk/sag/27570000465/granvej-4b-2791-dragoer/)

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 15. september 2025-4. august 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 323 dage til salg.
- solgt 1. maj 2004, solgt for 3,3 mio. kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 192 m² bolig, 1.139 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1956, om-/tilbygget 2005.
- Stueplan: 192 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 192 m².
- Huset: 192 m² bebygget.
- Carport: 46 m², bygget 1988. Kortet viser to mindre bygninger mere (228 m² og 16 m²), BBR udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 657 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 150 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 192 m², din ret 342 m² i alt.
- Hvorfor 342 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 1.139 m².
- Vær opmærksom: 38% af grunden ligger i strandbeskyttelseslinjen (ca. 714 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,1 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-4b-2791&lskybrud=1&src=address-md#16/55.60444/12.66876)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: moderat risiko i Dragør-området** (godt at vide): Ca. 2,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-4b-2791&lradon=1&src=address-md#11/55.60444/12.66876)
- **Kun 1,2 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-4b-2791&lkote=1&src=address-md#15/55.60444/12.66876)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Villakvarter omkring Ndr. Strandvej (delområde A)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nordstrandskolen (0.-9. kl.), Nordstrandskolen (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/granvej-4b-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/granvej-4b-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60444/12.66876)
- [Solgte priser på Granvej](https://grundviden.dk/vej/granvej-2791?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.