# Græsbakken 1, 4000 Roskilde

Villa. 195 m² bolig, opført 1974, 898 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graesbakken-1-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graesbakken-1-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graesbakken-1-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.68068/12.07378)
- [Solgte priser på Græsbakken](https://grundviden.dk/vej/graesbakken-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 16,3 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 13,8 og 19,3 mio. kr.
- Svarer til 83.462 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.278.000 kr. (47.581 kr. pr. m² × 195 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -823.000 kr.
  - Grund på 898 m²: +54.000 kr.
  - Bygget 1974: -908.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +5.567.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.014.000 kr.
  - Havudsigt: +799.000 kr.
  - Ombygget 2017: +1.281.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +11.000 kr.
  - Afrundet: +2.000 kr.
  - Vores bud: 16.275.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 12,8 mio. kr, heraf grundværdi 5,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 13,8 mio. kr, heraf grundværdi 6,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 12,8 mio. kr med overtagelse 1. september 2024.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. april 2024, solgt for 12,8 mio. kr, fri handel (aftalt 28. april 2024).
- solgt 21. maj 2004, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 21. maj 2004).
- solgt 6. oktober 2003, solgt for 4,5 mio. kr, fri handel (aftalt 6. oktober 2003).

## Huset og grunden

- 195 m² bolig, 898 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1974, om-/tilbygget 2017.
- 1. sal: 80 m².
- Stueplan: 115 m².
- Kælder: 115 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 115 m² i stueplan + 80 m² på 1. sal (under taget) = 195 m² bolig. Kælderen på 115 m² regnes ikke med.
- Huset: 115 m² bebygget.
- Carport: 30 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 753 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i fortidsmindebeskyttelseslinjen og strandbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (30 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031678_APPROVED_1174476352881.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graesbakken-1-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.68068/12.07378)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graesbakken-1-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.68068/12.07378)
- **Fortidsminde 89 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graesbakken-1-4000&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.68068/12.07378)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Veddelev boligområde (delvist aflyst af 281)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031678_APPROVED_1174476352881.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Himmelev Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graesbakken-1-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graesbakken-1-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.68068/12.07378)
- [Solgte priser på Græsbakken](https://grundviden.dk/vej/graesbakken-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.