# Græsager 415, 2980 Kokkedal Villa. 164 m² bolig, opført 1974, 720 m² grund, Fredensborg Kommune. Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graesager-415-2980?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre. **Videre:** - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graesager-415-2980?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graesager-415-2980?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.91250/12.48505) - [Solgte priser på Græsager](https://grundviden.dk/vej/graesager-2980?src=address-md) ## Hvad boligen er værd - Endelig vurdering (2022): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr. - Foreløbig vurdering (2024): 4,5 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer). - En offentlig vurdering er ikke en markedspris. - Senest registrerede handel: 5,2 mio. kr med overtagelse 1. april 2025. - 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden. ## Til salg nu - Udbudspris: **5,5 mio. kr** (33.506 kr/m²). - Boligens eget areal: 164 m², 6 værelser. - Forventet handelspris: **ca. 6,1 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,6 og 6,6 mio. kr. Udbudt 10% under vores skøn. - På markedet siden 9. oktober 2026. - Mægler: RealMæglerne Kokkedal-Nivå ApS. - [Se annoncen hos mægleren](https://www.realmaeglerne.dk/bolig/340-2469-graesager-415) ## Salgshistorik og liggetid - solgt 12. december 2024, solgt for 5,2 mio. kr, fri handel (aftalt 12. december 2024). - solgt 11. juni 1983, solgt for 725.000 kr, fri handel. ## Huset og grunden - 164 m² bolig, 720 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1974. - Stueplan: 164 m². - Hele boligen ligger i ét plan på 164 m². - Huset: 164 m² bebygget. - Garage: 26 m², bygget 1974. - Ubebygget: 530 m². Haven ligger sydvest for huset. - Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst. ## Hvad du må bygge - **Du må bygge ca. 52 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne. - Bygget i dag 164 m², din ret 216 m² i alt. - Hvorfor 216 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 720 m². - Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig. - Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af: - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt. - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk. - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer. - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang. - [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf) - Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden. ## Miljø og omgivelser **Intet der skiller sig ud.** - **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset. - **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graesager-415-2980&lradon=1&src=address-md#11/55.9125/12.48505) - **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graesager-415-2980&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.9125/12.48505) - Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 18,2 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne. - Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen. - Ligger i et drikkevandsinteresseområde. - Havudsigt er beregnet fra grunden. - 1 fredning(er) berører adressen. - Haven vender mod sydvest. - Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden. ## Lokalplan - Adressen er omfattet af **Kokkedal Vest**. - [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf) - Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden. ## Området Siden har skoledistrikt: Kokkedal Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik. ## Virksomheder på adressen - 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden. ## Det som kun står på siden selv Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum. ## Bolig, lån og forsikring - Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank) - Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring) ## Videre herfra - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graesager-415-2980?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graesager-415-2980?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.91250/12.48505) - [Solgte priser på Græsager](https://grundviden.dk/vej/graesager-2980?src=address-md) Citér gerne med kilde og link til siden.