# Grænsevej 45, 2650 Hvidovre

Villa. 160 m² bolig, opført 2014, 775 m² grund, Hvidovre Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graensevej-45-2650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-45-2650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-45-2650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64003/12.46149)
- [Solgte priser på Grænsevej](https://grundviden.dk/vej/graensevej-2650?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 7,9 og 10,1 mio. kr.
- Svarer til 55.625 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.945.000 kr. (49.654 kr. pr. m² × 160 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -426.000 kr.
  - Grund på 775 m²: -13.000 kr.
  - Energimærke A: +1.774.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -60.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -409.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +91.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 8.900.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 6,3 mio. kr, heraf grundværdi 3,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,4 mio. kr, heraf grundværdi 3,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. april 2014.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 17. december 2013, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 17. december 2013).

## Huset og grunden

- 160 m² bolig, 775 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2014.
- Stueplan: 160 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 160 m².
- Huset: 203 m² bebygget.
- Ubebygget: 572 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 73 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 160 m², din ret 233 m² i alt.
- Hvorfor 233 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 775 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10822280_1649660247468.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Hvidovre-området** (godt at vide): Ca. 3,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graensevej-45-2650&lradon=1&src=address-md#11/55.64003/12.46149)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graensevej-45-2650&lstoej=1&src=address-md#17/55.64003/12.46149)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graensevej-45-2650&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.64003/12.46149)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,3 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Avedøregård**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_10822280_1649660247468.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Avedøre Skole (0.-9. kl.), 10 klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-45-2650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-45-2650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64003/12.46149)
- [Solgte priser på Grænsevej](https://grundviden.dk/vej/graensevej-2650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.