# Grænsevej 20, 6270 Tønder

Villa. 223 m² bolig, opført 1937, 3.322 m² grund, Tønder Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graensevej-20-6270?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-20-6270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-20-6270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91417/8.90498)
- [Solgte priser på Grænsevej](https://grundviden.dk/vej/graensevej-6270?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,4 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 950.000 og 1.900.000 kr.
- Svarer til 6.054 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.563.000 kr. (7.009 kr. pr. m² × 223 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -175.000 kr.
  - Grund på 3.322 m²: +114.000 kr.
  - Bygget 1937: -77.000 kr.
  - Energimærke E: -108.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: -24.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +50.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +3.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 1.350.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 856.000 kr, heraf grundværdi 151.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 931.000 kr, heraf grundværdi 214.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 616.095 kr med overtagelse 1. juli 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. juni 2026, solgt for 616.095 kr, familieoverdragelse (aftalt 20. juni 2026).
- solgt 16. januar 2026, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 16. januar 2026).
- solgt 27. februar 1989, solgt for 315.000 kr, fri handel (aftalt 27. februar 1989).

## Huset og grunden

- 223 m² bolig, 3.322 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1937.
- 1. sal: 21 m².
- Stueplan: 202 m².
- Kælder: 24 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 202 m² i stueplan + 21 m² på 1. sal (under taget) = 223 m² bolig. Kælderen på 24 m² regnes ikke med.
- Huset: 202 m² bebygget.
- Udhus: 110 m², bygget 1937; Overdækning: 36 m², bygget 1999. Kortet viser én mindre bygning mere (27 m²), BBR udhus 15 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.947 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 277 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 223 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 997 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.322 m² giver ca. 997 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 997 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Sæd (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9431212_1557477676610.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1222527_APPROVED_1252142637601.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Rørkær - Jejsing Vandværk (Rørkær). Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan for Sæd landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1222527_APPROVED_1252142637601.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tønder Distriktsskole - Grundskolen (0.-6. kl.), Tønder Distriktsskole - Grundskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-20-6270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensevej-20-6270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91417/8.90498)
- [Solgte priser på Grænsevej](https://grundviden.dk/vej/graensevej-6270?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.