# Grænsestien 22F, 3100 Hornbæk

Sommerhus. 86 m² bolig, opført 1979, 1.214 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graensestien-22f-3100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensestien-22f-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensestien-22f-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08756/12.41243)
- [Solgte priser på Grænsestien](https://grundviden.dk/vej/graensestien-3100?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,3 og 6,1 mio. kr.
- Svarer til 59.302 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.762.000 kr. (55.374 kr. pr. m² × 86 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +314.000 kr.
  - Grund på 1.214 m²: +118.000 kr.
  - Bygget 1979: -554.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: +679.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -197.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +72.000 kr.
  - Elvarme: -103.000 kr.
  - Afrundet: +9.000 kr.
  - Vores bud: 5.100.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,4 mio. kr med overtagelse 1. september 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. september 2026, solgt for 5,4 mio. kr, fri handel.
- solgt 28. oktober 2021, solgt for 3,9 mio. kr, fri handel (aftalt 28. oktober 2021).
- solgt 15. november 1977, solgt for 178.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 86 m² bolig, 1.214 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1979, om-/tilbygget 2008.
- Stueplan: 86 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 86 m².
- Huset: 86 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.128 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 35 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 86 m², din ret 121 m² i alt.
- Hvorfor 121 m²? Lokalplan 9.3 (Eksisterende sommerhusområde ved Dronningmølle) sætter 10 %: 10 % af grunden på 1.214 m² er 121 m², og der står 86 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_102_APPROVED_1186081639750.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet at bemærke.**

- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 5,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Eksisterende sommerhusområde ved Dronningmølle**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_102_APPROVED_1186081639750.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gribskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graensestien-22f-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graensestien-22f-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08756/12.41243)
- [Solgte priser på Grænsestien](https://grundviden.dk/vej/graensestien-3100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.