# Gråstenvej 57, 9230 Svenstrup J

Villa. 161 m² bolig, opført 1991, 823 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/graastenvej-57-9230?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graastenvej-57-9230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graastenvej-57-9230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.97268/9.83714)
- [Solgte priser på Gråstenvej](https://grundviden.dk/vej/graastenvej-9230?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,2 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,5 mio. kr.
- Svarer til 19.720 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.068.000 kr. (19.054 kr. pr. m² × 161 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -168.000 kr.
  - Grund på 823 m²: +4.000 kr.
  - Bygget 1991: -108.000 kr.
  - Energimærke C: +384.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.175.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,4 mio. kr med overtagelse 1. november 2017.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. juli 2017, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 27. juli 2017).
- solgt 18. marts 1991, solgt for 70.000 kr, fri handel (aftalt 18. marts 1991).

## Huset og grunden

- 161 m² bolig, 823 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1991.
- Stueplan: 161 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 161 m².
- Huset: 161 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun carporten (57 m², bygget 1991); den anden (18 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 587 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2026. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 86 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 161 m², din ret 247 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 329 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 247 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 823 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 329 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Gammel Viborgvej m.m. (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Svenstrup Vandværk, Æblehaven. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=graastenvej-57-9230&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.97268/9.83714)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Svenstrup Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/graastenvej-57-9230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/graastenvej-57-9230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.97268/9.83714)
- [Solgte priser på Gråstenvej](https://grundviden.dk/vej/graastenvej-9230?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.