# Godthåbsvej 45, 9230 Svenstrup J

Villa. 157 m² bolig, opført 1945, 785 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-45-9230?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-45-9230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-45-9230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.97250/9.84505)
- [Solgte priser på Godthåbsvej](https://grundviden.dk/vej/godthaabsvej-9230?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 20. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,2 og 3,0 mio. kr.
- Svarer til 16.242 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.716.000 kr. (17.301 kr. pr. m² × 157 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -136.000 kr.
  - Grund på 785 m²: -3.000 kr.
  - Bygget 1945: -131.000 kr.
  - Energimærke C: +336.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -100.000 kr.
  - Seneste ombygning 1986: -133.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 2.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 997.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,2 mio. kr med overtagelse 1. april 2023.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. januar 2023, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 6. januar 2023).
- solgt 14. juli 2006, solgt for 737.500 kr, fri handel (aftalt 14. juli 2006).
- solgt 8. juli 2004, solgt for 599.000 kr, fri handel (aftalt 8. juli 2004).
- solgt 1. marts 1998, solgt for 947.300 kr, fri handel (aftalt 1. marts 1998).

## Huset og grunden

- 157 m² bolig, 785 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1945, om-/tilbygget 1986.
- 1. sal: 50 m².
- Stueplan: 107 m².
- Kælder: 12 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 107 m² i stueplan + 50 m² på 1. sal (under taget) = 157 m² bolig. Kælderen på 12 m² regnes ikke med.
- Huset: 107 m² bebygget.
- Carport: 25 m², bygget 1986; Udhus: 11 m², bygget 2023. Overdækning (6 m²) og Udhus (6 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 630 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 79 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 157 m², din ret 236 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 314 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 236 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 785 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 314 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Godthåbsvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Svenstrup Vandværk, Æblehaven. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 11 m væk, på [Godthåbsvej 28D](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-28d-9230?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=godthaabsvej-45-9230&ljord=1&src=address-md#17/56.9725/9.84505)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=godthaabsvej-45-9230&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.9725/9.84505)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Svenstrup Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-45-9230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-45-9230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.97250/9.84505)
- [Solgte priser på Godthåbsvej](https://grundviden.dk/vej/godthaabsvej-9230?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.