# Gl Strandvej 163E, 3050 Humlebæk

Etagebolig, del af en bebyggelse med 9 boliger. 644 m² bolig, 1.135 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1918, 2.251 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/gl-strandvej-163e-3050?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gl-strandvej-163e-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gl-strandvej-163e-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95161/12.53265)
- [Solgte priser på Gl Strandvej](https://grundviden.dk/vej/gl-strandvej-3050?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Kysterosion: grunden ligger i statens farezone (fra omkring år 2120).
- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Bemærk: Bevaringsværdig (SAVE 3): bindinger ved ændringer.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel, pligt til grundejerforening).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2013): 20,1 mio. kr, grundværdi 29,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 64,0 mio. kr med overtagelse 1. juni 2013. Beløbet dækker hele ejendommen med 9 boliger, ikke en enkelt bolig.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- 1. tv: solgt 9. august 2024, solgt for 8,5 mio. kr, fri handel (aftalt 9. august 2024).
- 1. tv: solgt 1. oktober 2020, solgt for 6,5 mio. kr, fri handel.
- 2. tv: solgt 25. juli 2020, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 25. juli 2020).
- 2. tv: solgt 7. januar 2019, solgt for 4,0 mio. kr, fri handel (aftalt 7. januar 2019).
- 1. tv: solgt 1. december 2018, solgt for 6,0 mio. kr, fri handel.
- 1. th: solgt 24. august 2017, solgt for 6,0 mio. kr, fri handel (aftalt 24. august 2017).
- st. tv: solgt 15. marts 2016, solgt for 5,9 mio. kr, fri handel.
- st. th: solgt 30. september 2014, solgt for 6,4 mio. kr, fri handel (aftalt 30. september 2014).
- 2. th: solgt 30. juni 2014, solgt for 4,8 mio. kr, fri handel (aftalt 30. juni 2014).
- solgt 25. marts 2013, solgt for 64,0 mio. kr, fri handel (aftalt 25. marts 2013).
- 12 episoder i alt - se hele historikken på siden.

## Huset og grunden

- 644 m² bolig, 1.135 m² bolig i alt på ejendommen, 2.251 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1918, om-/tilbygget 2014.
- 1. sal: 194 m².
- Stueplan: 297 m².
- Kælder: 89 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 297 m² i stueplan + 194 m² på 1. sal (under taget) = 491 m² bolig. Kælderen på 89 m² regnes ikke med.
- Huset: 297 m² bebygget.
- Etagebolig: 239 m², bygget 1918.
- Huset har energimærke B. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 1.135 m², retten 900 m².**
- Bygget i dag 1.135 m², din ret 900 m² i alt.
- Hvorfor 900 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (40 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 40 % af grunden på 2.251 m².
- Vær opmærksom: grunden rører strandbeskyttelseslinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=120756&matrnr=66) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gl-strandvej-163e-3050&ljord=1&src=address-md#17/55.95161/12.53265)
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gl-strandvej-163e-3050&lradon=1&src=address-md#11/55.95161/12.53265)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 39 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gl-strandvej-163e-3050&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.95161/12.53265)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Slettenhus**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Humlebæk Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=gl-strandvej-163e-3050

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gl-strandvej-163e-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gl-strandvej-163e-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95161/12.53265)
- [Solgte priser på Gl Strandvej](https://grundviden.dk/vej/gl-strandvej-3050?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.