# Gesagervej 45, 8722 Hedensted

Hus. 162 m² bolig, opført 1885, 7.607 m² grund, Hedensted Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/gesagervej-45-8722?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gesagervej-45-8722?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gesagervej-45-8722?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79251/9.66477)
- [Solgte priser på Gesagervej](https://grundviden.dk/vej/gesagervej-8722?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 897 m væk (150 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Olietank fra 1966 står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Minus: Mistanke om jordforurening på grunden (V1).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,7 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,1 mio. kr.
- Svarer til 10.185 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.996.000 kr (12.321 kr pr. m² × 162 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -111.000 kr
  - Grund på 7.607 m²: +248.000 kr
  - Bygget 1885: -179.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -115.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -15.000 kr
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -89.000 kr
  - Elvarme: +8.000 kr
  - Seneste ombygning 1986: -86.000 kr
  - Afrundet: -7.000 kr
  - Vores skøn: 1.650.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 708.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 891.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 1. juli 2004.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 2004, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. marts 1999, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 162 m² bolig, 7.607 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1885, om-/tilbygget 1986.
- 1. sal: 69 m².
- Stueplan: 93 m².
- Kælder: 16 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 93 m² i stueplan + 69 m² på 1. sal (under taget) = 162 m² bolig. Kælderen på 16 m² regnes ikke med.
- Huset: 103 m² bebygget.
- Anden bygning: 143 m², bygget 1885; Anden bygning: 104 m², bygget 1988. Anden bygning (32 m²) og Carport (18 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 7.207 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 328 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 172 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 3.804 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 7.607 m² giver ca. 2.282 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 3.804 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Erhvervsområde ved Dakavej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11414393_1767951252369.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1110452&matrnr=2a) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gesagervej-45-8722&ljord=1&src=address-md#17/55.79251/9.66477)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gesagervej-45-8722&lstoej=1&src=address-md#17/55.79251/9.66477)
- **Radon: forhøjet risiko i Hedensted-området** (godt at vide): Ca. 5,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gesagervej-45-8722&lradon=1&src=address-md#11/55.79251/9.66477)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 61,8 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Stjernevejskolen (0.-4. kl.), Tørring (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=gesagervej-45-8722

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gesagervej-45-8722?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gesagervej-45-8722?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79251/9.66477)
- [Solgte priser på Gesagervej](https://grundviden.dk/vej/gesagervej-8722?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.