# Frydendalsvej 14, 2665 Vallensbæk Strand

Villa. 82 m² bolig, opført 1957, 983 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/frydendalsvej-14-2665?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frydendalsvej-14-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frydendalsvej-14-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62089/12.38201)
- [Solgte priser på Frydendalsvej](https://grundviden.dk/vej/frydendalsvej-2665?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,9 og 5,9 mio. kr.
- Svarer til 58.232 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.197.000 kr. (51.183 kr. pr. m² × 82 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +317.000 kr.
  - Grund på 983 m²: +52.000 kr.
  - Bygget 1957: -233.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -28.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -177.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: +389.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +132.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +118.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 4.775.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, grundværdi 4,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 3,7 mio. kr med overtagelse 1. maj 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2023, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel (aftalt 1. november 2023).
- solgt 1. december 1985, solgt for 707.980 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 82 m² bolig, 983 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1957.
- Stueplan: 82 m².
- Kælder: 82 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 82 m². Under huset er der en fuld kælder på 82 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 82 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (38 m²), BBR carport 17 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 863 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 213 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 82 m², din ret 295 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 344 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 295 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 983 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 344 m²? Kommuneplanen tillader op til 35 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Villakvarter  syd for Egholmmskolen (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,4 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frydendalsvej-14-2665&lskybrud=1&src=address-md#16/55.62089/12.38201)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frydendalsvej-14-2665&lstoej=1&src=address-md#17/55.62089/12.38201)
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frydendalsvej-14-2665&lradon=1&src=address-md#11/55.62089/12.38201)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Egholmskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frydendalsvej-14-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frydendalsvej-14-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62089/12.38201)
- [Solgte priser på Frydendalsvej](https://grundviden.dk/vej/frydendalsvej-2665?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.