# Frederiksværkvej 85, 3390 Hundested

Villa. 115 m² bolig, opført 1950, 3.269 m² grund, Halsnæs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/frederiksvaerkvej-85-3390?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frederiksvaerkvej-85-3390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frederiksvaerkvej-85-3390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95575/11.86823)
- [Solgte priser på Frederiksværkvej](https://grundviden.dk/vej/frederiksvaerkvej-3390?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 24. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 3,0 mio. kr.
- Svarer til 20.870 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.258.000 kr. (19.631 kr. pr. m² × 115 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +18.000 kr.
  - Grund på 3.269 m²: +185.000 kr.
  - Bygget 1950: -127.000 kr.
  - Energimærke C: +320.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -432.000 kr.
  - Elvarme: +11.000 kr.
  - Ombygget 2002: +157.000 kr.
  - Afrundet: +10.000 kr.
  - Vores bud: 2.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, grundværdi 3,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,4 mio. kr med overtagelse 1. august 2021.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 23. maj 2021, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 23. maj 2021).
- solgt 1. marts 2007, solgt for 3,9 mio. kr, fri handel.
- solgt 17. juli 1995, solgt for 492.000 kr, fri handel (aftalt 17. juli 1995).

## Huset og grunden

- 115 m² bolig, 3.269 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1950, om-/tilbygget 2002.
- Stueplan: 115 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 115 m².
- Huset: 115 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (42 m²), BBR udhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.112 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 866 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 115 m², din ret 981 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.144 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 981 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 3.269 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 1.144 m²? Kommuneplanen tillader op til 35 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ved Lillebjerg (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11312532_1771844810128.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Halsnæs-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksvaerkvej-85-3390&lradon=1&src=address-md#11/55.95575/11.86823)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksvaerkvej-85-3390&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.95575/11.86823)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): For Månedalen i Hundested, ca. 141 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksvaerkvej-85-3390&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.95575/11.86823)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 21,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hundested Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frederiksvaerkvej-85-3390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frederiksvaerkvej-85-3390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95575/11.86823)
- [Solgte priser på Frederiksværkvej](https://grundviden.dk/vej/frederiksvaerkvej-3390?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.