# Frederiksborgvej 40, 3650 Ølstykke

Villa. 169 m² bolig, opført 2020, 706 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-40-3650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-40-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-40-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79730/12.15950)
- [Solgte priser på Frederiksborgvej](https://grundviden.dk/vej/frederiksborgvej-3650?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,6 og 7,5 mio. kr.
- Svarer til 38.314 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.487.000 kr. (32.466 kr. pr. m² × 169 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -348.000 kr.
  - Grund på 706 m²: -35.000 kr.
  - Bygget 2020: +287.000 kr.
  - Energimærke A: +1.274.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -202.000 kr.
  - Afrundet: +12.000 kr.
  - Vores bud: 6.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 816.800 kr, heraf grundværdi 816.800 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,0 mio. kr med overtagelse 10. december 2020.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. november 2020, solgt for 4,0 mio. kr, fri handel (aftalt 20. november 2020).
- solgt 30. oktober 2017, solgt som del af en samlet handel om 2 ejendomme (2,3 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 30. oktober 2017).
- solgt 2. maj 2005, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 2. maj 2005).
- solgt 1. april 1983, solgt for 300.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 169 m² bolig, 706 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2020.
- 1. sal: 74 m².
- Stueplan: 95 m².
- 95 m² i stueplan + 74 m² på 1. sal (under taget) = 169 m² bolig.
- Huset: 95 m² bebygget.
- Ubebygget: 611 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 43 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 169 m², din ret 212 m² i alt.
- Hvorfor 212 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 706 m².
- Vær opmærksom: 6% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 663 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksborgvej-40-3650&lradon=1&src=address-md#11/55.7973/12.1595)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 27 m væk, på [Frederiksborgvej 45](https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-45-3650?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksborgvej-40-3650&ljord=1&src=address-md#17/55.7973/12.1595)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksborgvej-40-3650&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.7973/12.1595)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Boliger på Mosevej, ca. 261 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=frederiksborgvej-40-3650&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.7973/12.1595)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 20,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Frederiksborgvej - Kulturmiljø**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ølstykke Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-40-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/frederiksborgvej-40-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.79730/12.15950)
- [Solgte priser på Frederiksborgvej](https://grundviden.dk/vej/frederiksborgvej-3650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.