# Fredensborgvej 23, 3400 Hillerød

Villa. 134 m² bolig, opført 1917, 430 m² grund, Hillerød Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-23-3400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-23-3400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-23-3400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94553/12.31089)
- [Solgte priser på Fredensborgvej](https://grundviden.dk/vej/fredensborgvej-3400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,4 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,2 og 7,1 mio. kr.
- Svarer til 40.299 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.782.000 kr. (43.149 kr. pr. m² × 134 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -121.000 kr.
  - Grund på 430 m²: -190.000 kr.
  - Bygget 1917: -455.000 kr.
  - Energimærke B: +1.096.000 kr.
  - Jernbane ved grunden: -202.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -498.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 5.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,3 mio. kr, heraf grundværdi 2,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,6 mio. kr med overtagelse 1. december 2024.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. december 2024, solgt for 3,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. november 2010, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 1. november 2010).
- solgt 1. maj 2007, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. maj 2006, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. september 1987, solgt for 460.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 134 m² bolig, 430 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1917, om-/tilbygget 2006.
- Stueplan: 134 m².
- Kælder: 81 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 134 m². Under huset er der en kælder på 81 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 134 m² bebygget.
- Overdækning: 22 m², bygget 2019.
- Ubebygget: 274 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke B. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 134 m², din ret 108 m² i alt.
- Hvorfor 108 m²? Lokalplan LP167 (Bolig og Erhvervsområde ved Fredensborgv) sætter 25 %: 25 % af grunden på 430 m² er 108 m², og der står 134 m² i dag.
- Vær opmærksom: 18% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 375 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1037570_APPROVED_1178870655420.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Hillerød-området** (godt at vide): Ca. 5,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fredensborgvej-23-3400&lradon=1&src=address-md#11/55.94553/12.31089)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fredensborgvej-23-3400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.94553/12.31089)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 46,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bolig og Erhvervsområde ved Fredensborgv**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1037570_APPROVED_1178870655420.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hillerødsholmskolen, Afdeling Hillerødsholmsalle (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-23-3400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-23-3400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94553/12.31089)
- [Solgte priser på Fredensborgvej](https://grundviden.dk/vej/fredensborgvej-3400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.