# Fredensborgvej 22, 3080 Tikøb

Villa. 147 m² bolig, opført 1953, 1.097 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-22-3080?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-22-3080?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-22-3080?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01872/12.44716)
- [Solgte priser på Fredensborgvej](https://grundviden.dk/vej/fredensborgvej-3080?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,1 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,6 og 4,7 mio. kr.
- Svarer til 28.061 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.200.000 kr. (28.573 kr. pr. m² × 147 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -160.000 kr.
  - Grund på 1.097 m²: +71.000 kr.
  - Bygget 1953: -209.000 kr.
  - Energimærke C: +535.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: -510.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +169.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +15.000 kr.
  - Afrundet: +14.000 kr.
  - Vores bud: 4.125.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,3 mio. kr med overtagelse 1. november 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 25. august 2024, solgt for 3,3 mio. kr, fri handel (aftalt 25. august 2024).
- solgt 6. august 2009, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 6. august 2009).

## Huset og grunden

- 147 m² bolig, 1.097 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1953, om-/tilbygget 1990.
- Stueplan: 147 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 147 m².
- Huset: 147 m² bebygget.
- Carport: 33 m², bygget 2012; Udhus: 14 m², bygget 2012. Kortet viser én mindre bygning mere (19 m²), BBR overdækning 12 m², udhus 12 m², udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 869 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 127 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 147 m², din ret 274 m² i alt.
- Hvorfor 274 m²? Lokalplan L 6.004 (Tikøb Landsby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.097 m² er 274 m², og der står 147 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1036742_1757663604766.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=120677&matrnr=6y) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fredensborgvej-22-3080&ljord=1&src=address-md#17/56.01872/12.44716)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fredensborgvej-22-3080&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.01872/12.44716)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 28,9 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Tikøb Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1036742_1757663604766.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tikøb (0.-6. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-22-3080?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fredensborgvej-22-3080?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01872/12.44716)
- [Solgte priser på Fredensborgvej](https://grundviden.dk/vej/fredensborgvej-3080?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.