# Forstalle 43, 6200 Aabenraa

Villa. 208 m² bolig, opført 1926, 614 m² grund, Aabenraa Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/forstalle-43-6200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/forstalle-43-6200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/forstalle-43-6200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.04483/9.40806)
- [Solgte priser på Forstalle](https://grundviden.dk/vej/forstalle-6200?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Bevaringsværdig (SAVE 3): bindinger ved ændringer.
- Lokalplan: planen fra 1996 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (33 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,6 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,8 og 4,5 mio. kr.
- Svarer til 17.067 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.067.000 kr. (19.552 kr. pr. m² × 208 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -407.000 kr.
  - Grund på 614 m²: -53.000 kr.
  - Bygget 1926: -302.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +68.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +118.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +48.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 3.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 524.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,3 mio. kr, heraf grundværdi 453.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,3 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. juni 2025, solgt for 3,3 mio. kr, fri handel (aftalt 9. juni 2025).
- solgt 25. september 2018, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 25. september 2018).
- solgt 1. april 1999, solgt for 424.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 208 m² bolig, 614 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1926, om-/tilbygget 2012.
- 2. sal: 29 m².
- Stueplan: 179 m².
- Kælder: 71 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 179 m² i stueplan + 29 m² på 2. sal (under taget) = 208 m² bolig. Kælderen på 71 m² regnes ikke med.
- Huset: 92 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (27 m²), BBR carport 19 m², udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 493 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 99 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 208 m², din ret 307 m² i alt.
- Hvorfor 307 m²? Lokalplan M 76 (Område mellem Forstallé og Mølleåen) sætter 50 %: 50 % af grunden på 614 m² er 307 m², og der står 208 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Der er 2 på ejendommen.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1113446_DRAFT_1226408662608.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aabenraa-området** (godt at vide): Ca. 4,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=forstalle-43-6200&lradon=1&src=address-md#11/55.04483/9.40806)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 38 m væk, på [Skolevænget 29](https://grundviden.dk/adresse/skolevaenget-29-6200?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=forstalle-43-6200&ljord=1&src=address-md#17/55.04483/9.40806)
- **Fortidsminde 74 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=forstalle-43-6200&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.04483/9.40806)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område mellem Forstallé og Mølleåen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1113446_DRAFT_1226408662608.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kongehøjskolen (0.-9. kl.), 10. Aabenraa (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=forstalle-43-6200

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/forstalle-43-6200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/forstalle-43-6200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.04483/9.40806)
- [Solgte priser på Forstalle](https://grundviden.dk/vej/forstalle-6200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.