# Flakhaven 18, 2750 Ballerup

Villa. 94 m² bolig, opført 1959, 818 m² grund, Ballerup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/flakhaven-18-2750?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/flakhaven-18-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/flakhaven-18-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72127/12.35298)
- [Solgte priser på Flakhaven](https://grundviden.dk/vej/flakhaven-2750?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,6 og 4,3 mio. kr.
- Svarer til 41.755 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.456.000 kr. (47.406 kr. pr. m² × 94 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +213.000 kr.
  - Grund på 818 m²: +6.000 kr.
  - Bygget 1959: -238.000 kr.
  - Energimærke F, nabobygning: -718.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -24.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -97.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +331.000 kr.
  - Afrundet: -4.000 kr.
  - Vores bud: 3.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 3,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 3,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,1 mio. kr med overtagelse 1. januar 2018.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 25. november 2017, solgt for 2,1 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 25. november 2017).
- solgt 1. februar 2008, solgt for 850.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 94 m² bolig, 818 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1959.
- Stueplan: 94 m².
- Kælder: 58 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 94 m². Under huset er der en kælder på 58 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 94 m² bebygget.
- Én mindre bygning (20 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 704 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket udløb i 2018. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 151 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 94 m², din ret 245 m² i alt.
- Hvorfor 245 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 818 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Ballerup-området** (godt at vide): Ca. 2,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=flakhaven-18-2750&lradon=1&src=address-md#11/55.72127/12.35298)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=flakhaven-18-2750&lstoej=1&src=address-md#17/55.72127/12.35298)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=flakhaven-18-2750&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72127/12.35298)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Haveboligområde ved Tåregårdsvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Baltorpskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/flakhaven-18-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/flakhaven-18-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72127/12.35298)
- [Solgte priser på Flakhaven](https://grundviden.dk/vej/flakhaven-2750?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.