# Fjordbakken 3E, 4400 Kalundborg

Dobbelthus. 91 m² bolig, opført 2009, 336 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-3e-4400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-3e-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-3e-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73182/10.97383)
- [Solgte priser på Fjordbakken](https://grundviden.dk/vej/fjordbakken-4400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Havudsigt, vandet ca. 875 m væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 750.000 og 1.575.000 kr.
- Svarer til 11.813 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.018.000 kr. (11.186 kr. pr. m² × 91 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +55.000 kr.
  - Grund på 336 m²: -50.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +99.000 kr.
  - Havudsigt: +23.000 kr.
  - Oliefyr: -62.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 1.075.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 342.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 294.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Huset og grunden

- 91 m² bolig, 336 m² grund, 1 badeværelse, bygget 2009.
- Stueplan: 91 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 91 m².
- Huset: 91 m² bebygget.
- Ubebygget: 245 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 10 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 91 m², din ret 101 m² i alt.
- Hvorfor 101 m²? Lokalplan 504 (Lokalplan nr. 504 og Tillæg nr. 27 for et boligområde øst for Ulstrup) sætter 30 %: 30 % af grunden på 336 m² er 101 m², og der står 91 m² i dag.
- Vær opmærksom: 7% af grunden ligger i fortidsmindebeskyttelseslinjen (ca. 311 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1071677_PROPOSAL_1213601972250.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjordbakken-3e-4400&lradon=1&src=address-md#11/55.73182/10.97383)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 351 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjordbakken-3e-4400&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.73182/10.97383)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Forslag til Lokalplan nr. 593 for Et ferie- og fritidscenter på Røsnæs, ca. 318 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjordbakken-3e-4400&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.73182/10.97383)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 27,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan nr. 504 og Tillæg nr. 27 for et boligområde øst for Ulstrup**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1071677_PROPOSAL_1213601972250.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nyrupskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=fjordbakken-3e-4400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-3e-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-3e-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73182/10.97383)
- [Solgte priser på Fjordbakken](https://grundviden.dk/vej/fjordbakken-4400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.