# Fjordbakken 25, 8930 Randers NØ

Villa. 163 m² bolig, opført 2015, 853 m² grund, Randers Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-25-8930?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-25-8930?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-25-8930?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.52124/10.21049)
- [Solgte priser på Fjordbakken](https://grundviden.dk/vej/fjordbakken-8930?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Vid havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 775 m væk.
- Plus: Energimærke A2010: lav varmeudgift.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,8 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 3,9 mio. kr.
- Svarer til 16.871 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.521.000 kr. (9.329 kr. pr. m² × 163 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -87.000 kr.
  - Grund på 853 m²: +5.000 kr.
  - Bygget 2015: +78.000 kr.
  - Energimærke A: +359.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +738.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +120.000 kr.
  - Havudsigt: +15.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 2.750.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 284.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 348.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,5 mio. kr med overtagelse 1. marts 2026.
- 6 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. september 2025, solgt for 2,5 mio. kr, fri handel (aftalt 15. september 2025).
- solgt 9. marts 2022, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 9. marts 2022).
- solgt 18. marts 2011, solgt for 850.000 kr, fri handel (aftalt 18. marts 2011).
- solgt 18. juni 2004, solgt for 417.500 kr, fri handel (aftalt 18. juni 2004).
- solgt 28. maj 2004, solgt for 656.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 28. november 1999, solgt for 737.101 kr, fri handel (aftalt 28. november 1999).

## Huset og grunden

- 163 m² bolig, 853 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2015.
- Stueplan: 163 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 163 m².
- Huset: 163 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (58 m² og 22 m²), BBR udhus 39 m², carport 36 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 610 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 93 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 163 m², din ret 256 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 853 m² giver ca. 256 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Randers-området** (godt at vide): Ca. 4,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjordbakken-25-8930&lradon=1&src=address-md#11/56.52124/10.21049)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 5 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Korshøjskolen (0.-6. kl.), Korshøjskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=fjordbakken-25-8930

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-25-8930?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjordbakken-25-8930?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.52124/10.21049)
- [Solgte priser på Fjordbakken](https://grundviden.dk/vej/fjordbakken-8930?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.