# Fjelstrupvej 118, 6100 Haderslev

Hus. 360 m² bolig, opført 1923, 19.932 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-118-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-118-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-118-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.30081/9.56181)
- [Solgte priser på Fjelstrupvej](https://grundviden.dk/vej/fjelstrupvej-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 45 m væk (86 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Energimærke G: dyr at opvarme.
- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 3,4 mio. kr.
- Svarer til 6.667 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.283.000 kr. (9.118 kr. pr. m² × 360 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -624.000 kr.
  - Grund på 19.932 m²: +468.000 kr.
  - Meget stor grund: +224.000 kr.
  - Bygget 1923: -280.000 kr.
  - Energimærke G: -502.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -151.000 kr.
  - Svinebrug 45 m væk: -94.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +58.000 kr.
  - Afrundet: +18.000 kr.
  - Vores bud: 2.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,0 mio. kr, grundværdi 3,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,7 mio. kr med overtagelse 1. juni 2022.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 3. juni 2022, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 3. juni 2022).
- solgt 31. december 1998, solgt for 4,6 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 360 m² bolig, 19.932 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1923.
- 1. sal: 60 m².
- Stueplan: 300 m².
- Kælder: 30 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 300 m² i stueplan + 60 m² på 1. sal (under taget) = 360 m² bolig. Kælderen på 30 m² regnes ikke med.
- Huset: 300 m² bebygget.
- Anden bygning: 543 m², bygget 1992; Anden bygning: 537 m², bygget 1974; Anden bygning: 532 m², bygget 1970; Anden bygning: 487 m², bygget 2001; Anden bygning: 419 m², bygget 1900; Anden bygning: 366 m², bygget 1977; Anden bygning: 332 m², bygget 1995. Kortet viser 6 mindre bygninger mere (640 m² og 598 m² og 173 m² og 152 m² og 152 m² og 37 m²), BBR anden bygning 1.078 m², anden bygning 1.078 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 14.260 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2022 og gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 140 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 360 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 19.932 m² giver ca. 5.980 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjelstrupvej-118-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.30081/9.56181)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 81 m væk, på [Fjelstrupvej 131](https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-131-6100?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fjelstrupvej-118-6100&ljord=1&src=address-md#17/55.30081/9.56181)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 16,2 m over havet, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fællesskolen Favrdal - Fjelstrup (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-118-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fjelstrupvej-118-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.30081/9.56181)
- [Solgte priser på Fjelstrupvej](https://grundviden.dk/vej/fjelstrupvej-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.