# Fiskbækvej 11, 6300 Gråsten

Hus. 172 m² bolig, opført 1932, 30.001 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/fiskbaekvej-11-6300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fiskbaekvej-11-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fiskbaekvej-11-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.93756/9.60652)
- [Solgte priser på Fiskbækvej](https://grundviden.dk/vej/fiskbaekvej-6300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 1,1 km væk (ca. +2% på prisen).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,3 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,1 og 2,6 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 13.517 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.928.000 kr (11.211 kr pr. m² × 172 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -128.000 kr
  - Grund på 30.001 m²: +315.000 kr
  - Meget stor grund: +388.000 kr
  - Bygget 1932: -129.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -1.000 kr
  - Havudsigt: +48.000 kr
  - Svinebrug 353 m væk: -95.000 kr
  - Afrundet: -1.000 kr
  - Vores skøn: 2.325.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 171.600 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 707.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registreret som anden overdragelse 1983 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. marts 1983, solgt for 850.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 172 m² bolig, 30.001 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1932.
- 1. sal: 22 m².
- Stueplan: 150 m².
- 150 m² i stueplan + 22 m² på 1. sal (under taget) = 172 m² bolig.
- Huset: 150 m² bebygget.
- Udhus: 138 m², bygget 1966. Kortet viser én mindre bygning mere (194 m²), BBR udhus 448 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 29.265 m². Haven ligger øst for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=fiskbaekvej-11-6300&lradon=1&src=address-md#11/54.93756/9.60652)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 16,5 m over havet, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gråsten Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=fiskbaekvej-11-6300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/fiskbaekvej-11-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/fiskbaekvej-11-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.93756/9.60652)
- [Solgte priser på Fiskbækvej](https://grundviden.dk/vej/fiskbaekvej-6300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.