# Falstersgade 12, 8600 Silkeborg

Villa. 112 m² bolig, opført 1930, 183 m² grund, Silkeborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/falstersgade-12-8600?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/falstersgade-12-8600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/falstersgade-12-8600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.17724/9.55215)
- [Solgte priser på Falstersgade](https://grundviden.dk/vej/falstersgade-8600?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,3 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,9 mio. kr.
- Svarer til 29.464 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.499.000 kr. (31.237 kr. pr. m² × 112 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +46.000 kr.
  - Grund på 183 m²: -277.000 kr.
  - Bygget 1930: -167.000 kr.
  - Energimærke C: +426.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +165.000 kr.
  - Almene boliger ved grunden: +57.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: -590.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +149.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 3.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,7 mio. kr med overtagelse 1. december 2024.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 2024, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel (aftalt 1. juli 2024).
- solgt 3. oktober 2002, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 3. oktober 2002).
- solgt 1. august 1991, solgt for 252.500 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 112 m² bolig, 183 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1930.
- 1. sal: 54 m².
- Stueplan: 58 m².
- Kælder: 58 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 58 m² i stueplan + 54 m² på 1. sal (under taget) = 112 m² bolig. Kælderen på 58 m² regnes ikke med.
- Huset: 58 m² bebygget.
- Ubebygget: 125 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 112 m², din ret 92 m² i alt.
- Hvorfor 92 m²? Lokalplan 123.05 (DEL FALSTERSGADE/LOLLANDSGADE.) sætter 50 %: 50 % af grunden på 183 m² er 92 m², og der står 112 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1038902_DRAFT_1179928881817.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,1 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=falstersgade-12-8600&lskybrud=1&src=address-md#16/56.17724/9.55215)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Silkeborg-området** (godt at vide): Ca. 1,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=falstersgade-12-8600&lradon=1&src=address-md#11/56.17724/9.55215)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 22,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **DEL FALSTERSGADE/LOLLANDSGADE.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1038902_DRAFT_1179928881817.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sølystskolen (0.-Ukendt kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/falstersgade-12-8600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/falstersgade-12-8600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.17724/9.55215)
- [Solgte priser på Falstersgade](https://grundviden.dk/vej/falstersgade-8600?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.