# Esrumvej 335, 3000 Helsingør

Villa. 178 m² bolig, opført 1936, 1.408 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/esrumvej-335-3000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/esrumvej-335-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/esrumvej-335-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04596/12.51428)
- [Solgte priser på Esrumvej](https://grundviden.dk/vej/esrumvej-3000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 2,6 mio. kr i oktober 2025 - handlen ligger 35% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 4,0 mio. kr (beregnet 16. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 4,6 mio. kr.
- Svarer til 22.612 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.615.000 kr. (20.309 kr. pr. m² × 178 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -263.000 kr.
  - Grund på 1.408 m²: +106.000 kr.
  - Bygget 1936: -176.000 kr.
  - Energimærke C: +451.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +172.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +120.000 kr.
  - Vores bud: 4.025.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,6 mio. kr med overtagelse 1. februar 2026.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. oktober 2025, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 27. oktober 2025).

## Huset og grunden

- 178 m² bolig, 1.408 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1936, om-/tilbygget 2001.
- 1. sal: 54 m².
- Stueplan: 124 m².
- Kælder: 4 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 124 m² i stueplan + 54 m² på 1. sal (under taget) = 178 m² bolig. Kælderen på 4 m² regnes ikke med.
- Huset: 124 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (70 m²), BBR udhus 40 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.214 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 244 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 178 m², din ret 422 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.408 m² giver ca. 422 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=esrumvej-335-3000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.04596/12.51428)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,2 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hellebæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/esrumvej-335-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/esrumvej-335-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04596/12.51428)
- [Solgte priser på Esrumvej](https://grundviden.dk/vej/esrumvej-3000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.