# Espevangen 4, 2860 Søborg

Villa. 103 m² bolig, opført 1955, 1.170 m² grund, Gladsaxe Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/espevangen-4-2860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/espevangen-4-2860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/espevangen-4-2860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74929/12.47648)
- [Solgte priser på Espevangen](https://grundviden.dk/vej/espevangen-2860?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,4 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,0 og 4,9 mio. kr.
- Svarer til 42.718 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.021.000 kr. (58.452 kr. pr. m² × 103 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +178.000 kr.
  - Grund på 1.170 m²: +131.000 kr.
  - Bygget 1955: -322.000 kr.
  - Energimærke G: -972.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -33.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -206.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: -168.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +225.000 kr.
  - Oliefyr: -260.000 kr.
  - Seneste ombygning 1964: -228.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +44.000 kr.
  - Afrundet: -10.000 kr.
  - Vores bud: 4.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,7 mio. kr, heraf grundværdi 4,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,1 mio. kr, heraf grundværdi 4,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,3 mio. kr med overtagelse 2. januar 2026.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. august 2025, solgt for 4,3 mio. kr, fri handel (aftalt 20. august 2025).
- Uden dato i Ejerfortegnelsen: 200.000 kr., anden overdragelse (dato ukendt).

## Huset og grunden

- 103 m² bolig, 1.170 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1955, om-/tilbygget 1964.
- Stueplan: 103 m².
- Kælder: 79 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 103 m². Under huset er der en kælder på 79 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 103 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (90 m² og 43 m²), BBR garage 23 m², udhus 20 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 934 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 190 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 103 m², din ret 293 m² i alt.
- Hvorfor 293 m²? Lokalplan LP 77 (Gladsaxe kvarter, nordøst) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.170 m² er 293 m², og der står 103 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1037309_1551707177903.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=espevangen-4-2860&lstoej=1&src=address-md#17/55.74929/12.47648)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=espevangen-4-2860&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.74929/12.47648)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 34,5 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Gladsaxe kvarter, nordøst**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1037309_1551707177903.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vadgård (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/espevangen-4-2860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/espevangen-4-2860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74929/12.47648)
- [Solgte priser på Espevangen](https://grundviden.dk/vej/espevangen-2860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.