# Esbønderupvej 81, 3230 Græsted

Villa. 155 m² bolig, opført 1920, 1.265 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-81-3230?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-81-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-81-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05691/12.32574)
- [Solgte priser på Esbønderupvej](https://grundviden.dk/vej/esboenderupvej-3230?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke G: dyr at opvarme.
- Plus: Udsigt over søen.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 3,1 mio. kr.
- Svarer til 16.935 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.280.000 kr (21.162 kr pr. m² × 155 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -156.000 kr
  - Grund på 1.265 m²: +79.000 kr
  - Bygget 1920: -269.000 kr
  - Energimærke G, nabobygning: -479.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +169.000 kr
  - Afrundet: +1.000 kr
  - Vores skøn: 2.625.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 300.000 kr med overtagelse 1. maj 2002.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2002, solgt for 300.000 kr, fri handel.
- solgt 30. august 1990, solgt for 347.500 kr, fri handel (aftalt 30. august 1990).

## Huset og grunden

- 155 m² bolig, 1.265 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1920.
- 1. sal: 60 m².
- Stueplan: 95 m².
- Kælder: 95 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 95 m² i stueplan + 60 m² på 1. sal (under taget) = 155 m² bolig. Kælderen på 95 m² regnes ikke med.
- Huset: 95 m² bebygget.
- Garage: 41 m², bygget 1986.
- Ubebygget: 1.129 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er G, fra en nabobygning ca. 33 m fra adressen. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 225 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 155 m², din ret 380 m² i alt.
- Hvorfor 380 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.265 m². Området er et parcelhusområde: 85 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 11 m væk, på [Esbønderupvej 46](https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-46-3230?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=esboenderupvej-81-3230&ljord=1&src=address-md#17/56.05691/12.32574)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gribskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=esboenderupvej-81-3230

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-81-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/esboenderupvej-81-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05691/12.32574)
- [Solgte priser på Esbønderupvej](https://grundviden.dk/vej/esboenderupvej-3230?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.