# Ermelundsvej 40, 2820 Gentofte

Villa. 106 m² bolig, opført 1957, 814 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ermelundsvej-40-2820?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ermelundsvej-40-2820?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ermelundsvej-40-2820?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75979/12.53681)
- [Solgte priser på Ermelundsvej](https://grundviden.dk/vej/ermelundsvej-2820?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 9,7 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 8,7 og 10,7 mio. kr.
- Svarer til 91.274 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.114.000 kr. (95.412 kr. pr. m² × 106 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +243.000 kr.
  - Grund på 814 m²: +10.000 kr.
  - Bygget 1957: -534.000 kr.
  - Energimærke E: -741.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -63.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -291.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +919.000 kr.
  - Afrundet: +18.000 kr.
  - Vores bud: 9.675.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 8,4 mio. kr, heraf grundværdi 7,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,5 mio. kr, heraf grundværdi 6,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 6,6 mio. kr med overtagelse 1. april 2020.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. december 2019, solgt for 6,6 mio. kr, fri handel (aftalt 6. december 2019).
- solgt 22. februar 2016, solgt for 5,5 mio. kr, fri handel (aftalt 22. februar 2016).
- solgt 1. februar 2009, solgt for 3,1 mio. kr, fri handel.
- solgt 20. februar 1991, solgt for 890.000 kr, fri handel (aftalt 20. februar 1991).

## Huset og grunden

- 106 m² bolig, 814 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1957.
- Stueplan: 106 m².
- Kælder: 44 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 106 m². Under huset er der en kælder på 44 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 106 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun garagen (18 m², byggeår ikke oplyst); den anden (28 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 662 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 98 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 106 m², din ret 204 m² i alt.
- Hvorfor 204 m²? Lokalplan 321 (Lokalplan 321 for et område mellem Jægersborg Allé, Vældegårdsvej, Smakkegårdsvej og Ermelundsvej.) sætter 25 %: 25 % af grunden på 814 m² er 204 m², og der står 106 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1369155_1404459258635.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 6,2 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ermelundsvej-40-2820&lskybrud=1&src=address-md#16/55.75979/12.53681)
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ermelundsvej-40-2820&lradon=1&src=address-md#11/55.75979/12.53681)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ermelundsvej-40-2820&lstoej=1&src=address-md#17/55.75979/12.53681)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ermelundsvej-40-2820&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75979/12.53681)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): for Gentofte Sportspark, ca. 399 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ermelundsvej-40-2820&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.75979/12.53681)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 13,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 321 for et område mellem Jægersborg Allé, Vældegårdsvej, Smakkegårdsvej og Ermelundsvej.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1369155_1404459258635.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ermelundsvej-40-2820

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ermelundsvej-40-2820?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ermelundsvej-40-2820?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75979/12.53681)
- [Solgte priser på Ermelundsvej](https://grundviden.dk/vej/ermelundsvej-2820?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.