# Engvej 23, 2625 Vallensbæk

Villa. 100 m² bolig, opført 1800, 839 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/engvej-23-2625?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/engvej-23-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/engvej-23-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63448/12.36315)
- [Solgte priser på Engvej](https://grundviden.dk/vej/engvej-2625?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,6 og 4,7 mio. kr.
- Svarer til 35.250 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.798.000 kr. (37.975 kr. pr. m² × 100 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +134.000 kr.
  - Grund på 839 m²: +11.000 kr.
  - Bygget 1800: -328.000 kr.
  - Energimærke F: -585.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -20.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +217.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +227.000 kr.
  - Seneste ombygning 1981: -172.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +250.000 kr.
  - Afrundet: -7.000 kr.
  - Vores bud: 3.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,4 mio. kr med overtagelse 1. januar 2013.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. oktober 2012, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 29. oktober 2012).
- solgt 1. juni 1993, solgt for 800.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 100 m² bolig, 839 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1800, om-/tilbygget 1981.
- Stueplan: 100 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 100 m².
- Huset: 100 m² bebygget.
- Kortet viser tre mindre bygninger (109 m² og 22 m² og 19 m²), BBR udhus 68 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 589 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 110 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 100 m², din ret 210 m² i alt.
- Hvorfor 210 m²? Lokalplan 73 (Vallensbæk Landsby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 839 m² er 210 m², og der står 100 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031179_APPROVED_1196156964650.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=engvej-23-2625&lstoej=1&src=address-md#17/55.63448/12.36315)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=engvej-23-2625&lradon=1&src=address-md#11/55.63448/12.36315)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Vallensbæk Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031179_APPROVED_1196156964650.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/engvej-23-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/engvej-23-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63448/12.36315)
- [Solgte priser på Engvej](https://grundviden.dk/vej/engvej-2625?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.