# Engmosevej 1, 2920 Charlottenlund

Villa. 229 m² bolig, opført 1898, 728 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/engmosevej-1-2920?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/engmosevej-1-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/engmosevej-1-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75786/12.57662)
- [Solgte priser på Engmosevej](https://grundviden.dk/vej/engmosevej-2920?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 18,5 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 15,7 og 21,9 mio. kr.
- Svarer til 80.786 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 24.609.000 kr. (107.463 kr. pr. m² × 229 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.863.000 kr.
  - Grund på 728 m²: -113.000 kr.
  - Bygget 1898: -1.801.000 kr.
  - Energimærke E: -1.511.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +852.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.894.000 kr.
  - Ombygget 2025: +1.216.000 kr.
  - Afrundet: +5.000 kr.
  - Vores bud: 18.500.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 11,3 mio. kr, heraf grundværdi 9,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 13,5 mio. kr, heraf grundværdi 10,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 10,5 mio. kr med overtagelse 1. marts 2025.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 10. januar 2025, solgt for 10,5 mio. kr, fri handel (aftalt 10. januar 2025).

## Huset og grunden

- 229 m² bolig, 728 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1898, om-/tilbygget 2025.
- 1. sal: 106 m².
- Stueplan: 123 m².
- Kælder: 107 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 123 m² i stueplan + 106 m² på 1. sal (under taget) = 229 m² bolig. Kælderen på 107 m² regnes ikke med.
- Huset: 123 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (33 m²), BBR garage 24 m², udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 571 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 229 m², din ret 182 m² i alt.
- Hvorfor 182 m²? Lokalplan 402 (om overdækninger, herunder udestuer) sætter 25 %: 25 % af grunden på 728 m² er 182 m², og der står 229 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_9400181_1780040196242.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=engmosevej-1-2920&lradon=1&src=address-md#11/55.75786/12.57662)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 52 m væk, på [Fredensvej 35](https://grundviden.dk/adresse/fredensvej-35-2920?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=engmosevej-1-2920&ljord=1&src=address-md#17/55.75786/12.57662)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): for Jægersborg Alle 21, ca. 592 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=engmosevej-1-2920&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.75786/12.57662)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 10,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **om overdækninger, herunder udestuer**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_9400181_1780040196242.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/engmosevej-1-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/engmosevej-1-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75786/12.57662)
- [Solgte priser på Engmosevej](https://grundviden.dk/vej/engmosevej-2920?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.