# Enebærvej 4, 2400 København NV

Villa. 115 m² bolig, opført 1928, 383 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/enebaervej-4-2400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/enebaervej-4-2400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/enebaervej-4-2400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.69187/12.51624)
- [Solgte priser på Enebærvej](https://grundviden.dk/vej/enebaervej-2400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 16,0 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 14,3 og 17,8 mio. kr.
- Svarer til 138.696 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.391.000 kr. (116.446 kr. pr. m² × 115 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +110.000 kr.
  - Grund på 383 m²: -537.000 kr.
  - Bygget 1928: -1.079.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +2.403.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +411.000 kr.
  - Ombygget 2021: +1.256.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 15.950.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 8,8 mio. kr, heraf grundværdi 5,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 8,4 mio. kr, heraf grundværdi 4,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 13,7 mio. kr med overtagelse 1. juni 2026.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. oktober 2025, solgt for 13,7 mio. kr, fri handel (aftalt 22. oktober 2025).
- solgt 10. januar 2022, solgt for 10,2 mio. kr, fri handel (aftalt 10. januar 2022).
- solgt 14. november 2013, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 14. november 2013).
- solgt 19. november 2004, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel (aftalt 19. november 2004).
- solgt 1. februar 2002, solgt for 942.369 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 115 m² bolig, 383 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1928, om-/tilbygget 2021.
- 1. sal: 29 m².
- Stueplan: 86 m².
- Kælder: 63 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 86 m² i stueplan + 29 m² på 1. sal (under taget) = 115 m² bolig. Kælderen på 63 m² regnes ikke med.
- Huset: 86 m² bebygget.
- Carport: 23 m², bygget 2018. Udhus (3 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 271 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 115 m², din ret 115 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 153 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 115 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 383 m². Området er blandet - 60 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 57 m² mere).
- Hvorfor ikke 153 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.6.7 - B1 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=enebaervej-4-2400&lradon=1&src=address-md#11/55.69187/12.51624)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 89 m væk, på [Godthåbsvej 177](https://grundviden.dk/adresse/godthaabsvej-177-2720?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=enebaervej-4-2400&ljord=1&src=address-md#17/55.69187/12.51624)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=enebaervej-4-2400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.69187/12.51624)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Rammelokalplan for Hospitalshaven, ca. 547 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=enebaervej-4-2400&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.69187/12.51624)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rødkilde Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/enebaervej-4-2400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/enebaervej-4-2400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.69187/12.51624)
- [Solgte priser på Enebærvej](https://grundviden.dk/vej/enebaervej-2400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.