# Emtedalen 11A, 2730 Herlev

Villa. 153 m² bolig, opført 2019, 535 m² grund, Herlev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/emtedalen-11a-2730?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/emtedalen-11a-2730?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/emtedalen-11a-2730?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72224/12.45068)
- [Solgte priser på Emtedalen](https://grundviden.dk/vej/emtedalen-2730?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,0 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,8 og 8,3 mio. kr.
- Svarer til 52.451 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.601.000 kr. (43.146 kr. pr. m² × 153 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -300.000 kr.
  - Grund på 535 m²: -138.000 kr.
  - Bygget 2019: +346.000 kr.
  - Energimærke A: +1.538.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -52.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +32.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 8.025.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 5,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,1 mio. kr med overtagelse 1. februar 2018.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. februar 2018, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 153 m² bolig, 535 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2019.
- Stueplan: 153 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 153 m².
- Huset: 153 m² bebygget.
- Ubebygget: 382 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2029. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 8 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 153 m², din ret 161 m² i alt.
- Hvorfor 161 m²? Lokalplan 65 - med tillæg (For et villaområdet kaldet Eventyrkvarteret) sætter 30 %: 30 % af grunden på 535 m² er 161 m², og der står 153 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_3054480_1477560673727.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emtedalen-11a-2730&lskybrud=1&src=address-md#16/55.72224/12.45068)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emtedalen-11a-2730&lstoej=1&src=address-md#17/55.72224/12.45068)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Herlev-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emtedalen-11a-2730&lradon=1&src=address-md#11/55.72224/12.45068)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emtedalen-11a-2730&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72224/12.45068)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplan for Herlev Kro, ca. 745 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emtedalen-11a-2730&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.72224/12.45068)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 13,7 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For et villaområdet kaldet Eventyrkvarteret**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_3054480_1477560673727.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Elverhøjens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/emtedalen-11a-2730?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/emtedalen-11a-2730?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72224/12.45068)
- [Solgte priser på Emtedalen](https://grundviden.dk/vej/emtedalen-2730?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.