# Emmas Have 8, 6300 Gråsten

Villa. 176 m² bolig, opført 2023, 278 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/emmas-have-8-6300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/emmas-have-8-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/emmas-have-8-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91881/9.59613)
- [Solgte priser på Emmas Have](https://grundviden.dk/vej/emmas-have-6300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Plus: Vid havudsigt, vandet ca. 75 m væk (ca. +6% på prisen).
- Plus: Energimærke A2015: lav varmeudgift.
- Lokalplanen begrænser mere end normalt: grænse for terrænregulering.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,2 og 6,1 mio. kr.
- Svarer til 28.693 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.183.000 kr (23.768 kr pr. m² × 176 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -295.000 kr
  - Grund på 278 m²: -219.000 kr
  - Bygget 2023: +198.000 kr
  - Energimærke A: +915.000 kr
  - Havudsigt: +265.000 kr
  - Afrundet: +3.000 kr
  - Vores skøn: 5.050.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 507.200 kr, heraf grundværdi 507.200 kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 412.500 kr med overtagelse 15. marts 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. marts 2021, solgt for 412.500 kr, fri handel (aftalt 8. marts 2021).
- solgt 22. november 2016, solgt for 425.000 kr, fri handel (aftalt 22. november 2016).

## Huset og grunden

- 176 m² bolig, 278 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2023.
- Huset: 99 m² bebygget.
- Ubebygget: 179 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 176 m², retten 139 m².**
- Bygget i dag 176 m², din ret 139 m² i alt.
- Hvorfor 139 m²? Lokalplan 75 (Område til boliger ved Gråsten Havn) sætter 50 %: 50 % af grunden på 278 m² er 139 m², og der står 176 m² i dag.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_186773_APPROVED_1195727468568.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1530152&matrnr=515) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emmas-have-8-6300&ljord=1&src=address-md#17/54.91881/9.59613)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emmas-have-8-6300&lradon=1&src=address-md#11/54.91881/9.59613)
- **Kun 2,3 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=emmas-have-8-6300&lkote=1&src=address-md#15/54.91881/9.59613)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område til boliger ved Gråsten Havn**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_186773_APPROVED_1195727468568.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gråsten Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=emmas-have-8-6300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/emmas-have-8-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/emmas-have-8-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91881/9.59613)
- [Solgte priser på Emmas Have](https://grundviden.dk/vej/emmas-have-6300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.