# Elsenbakken 19, 3600 Frederikssund

Hus. 189 m² bolig, opført 1971, 2.379 m² grund, Frederikssund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/elsenbakken-19-3600?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsenbakken-19-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsenbakken-19-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85187/12.06488)
- [Solgte priser på Elsenbakken](https://grundviden.dk/vej/elsenbakken-3600?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,9 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 4,3 mio. kr.
- Svarer til 20.503 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.640.000 kr. (24.551 kr. pr. m² × 189 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -386.000 kr.
  - Grund på 2.379 m²: +263.000 kr.
  - Bygget 1971: -482.000 kr.
  - Energimærke B, nabobygning: +883.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -1.306.000 kr.
  - Elvarme: +18.000 kr.
  - Ombygget 2017: +255.000 kr.
  - Afrundet: -10.000 kr.
  - Vores bud: 3.875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 657.700 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,2 mio. kr, grundværdi 8,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 26. april 2022.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 26. april 2022, solgt for 1,1 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 3. december 2010, solgt for 625.000 kr, fri handel (aftalt 3. december 2010).
- solgt 1. juli 2005, solgt for 650.000 kr, fri handel.
- solgt 1. marts 2004, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel.
- solgt 8. december 1998, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 8. december 1998).

## Huset og grunden

- 189 m² bolig, 2.379 m² grund, bygget 1971, om-/tilbygget 2017.
- Stueplan: 189 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 189 m².
- Huset: 189 m² bebygget.
- Udhus: 81 m², bygget 2016; Carport: 41 m², bygget 1981. Kortet viser to mindre bygninger mere (218 m² og 52 m²), BBR anden bygning 367 m², udhus 31 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.670 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er B, fra en nabobygning ca. 37 m fra adressen. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 562 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 865 m², din ret 1.427 m² i alt.
- Hvorfor 1.427 m²? Lokalplan 165 (Lokalplan 165 for en del af erhvervsområdet i den nordlige del af Frederikssund) sætter 60 %: 60 % af grunden på 2.379 m² er 1.427 m², og der står 865 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11229186_1712930276741.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=2000454&matrnr=18eæ) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elsenbakken-19-3600&ljord=1&src=address-md#17/55.85187/12.06488)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,9 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Frederikssund-området** (godt at vide): Ca. 6,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elsenbakken-19-3600&lradon=1&src=address-md#11/55.85187/12.06488)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 6,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 2 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 165 for en del af erhvervsområdet i den nordlige del af Frederikssund**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11229186_1712930276741.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Trekløverskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsenbakken-19-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsenbakken-19-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85187/12.06488)
- [Solgte priser på Elsenbakken](https://grundviden.dk/vej/elsenbakken-3600?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.