# Elsegårdevej 49, 8400 Ebeltoft

Villa. 72 m² bolig, opført 1948, 2.248 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/elsegaardevej-49-8400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsegaardevej-49-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsegaardevej-49-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.16892/10.72517)
- [Solgte priser på Elsegårdevej](https://grundviden.dk/vej/elsegaardevej-8400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 750.000 kr** (beregnet 3. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 525.000 og 1.100.000 kr.
- Svarer til 10.417 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 990.000 kr (13.744 kr pr. m² × 72 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +101.000 kr
  - Grund på 2.248 m²: +63.000 kr
  - Bygget 1948: -59.000 kr
  - Energimærke F: -179.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -116.000 kr
  - Oliefyr: -43.000 kr
  - Afrundet: -7.000 kr
  - Vores skøn: 750.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 540.000 kr, heraf grundværdi 297.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 603.000 kr, grundværdi 934.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest solgt i fri handel: 300.000 kr med overtagelse 15. august 2012.
- Senest overdraget i familien 2023 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2023, solgt for 250.000 kr, familieoverdragelse.
- solgt 13. juli 2012, solgt for 300.000 kr, fri handel (aftalt 13. juli 2012).
- solgt 25. marts 1977, solgt for 120.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 72 m² bolig, 2.248 m² grund, bygget 1948.
- Stueplan: 72 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 72 m². Under huset er der en kælder på 6 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 72 m² bebygget.
- Ubebygget: 2.176 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 428 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 72 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 899 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.248 m² giver ca. 674 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 899 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Landsbyafgrænsning, Elsegårde (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11254036_1750241187842.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_106513_APPROVED_1162991549214.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elsegaardevej-49-8400&lradon=1&src=address-md#11/56.16892/10.72517)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,8 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Landsbylokalplan for Elsegårde**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_106513_APPROVED_1162991549214.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ebeltoft Skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=elsegaardevej-49-8400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsegaardevej-49-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsegaardevej-49-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.16892/10.72517)
- [Solgte priser på Elsegårdevej](https://grundviden.dk/vej/elsegaardevej-8400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.