# Elsdyrvej 4, 8270 Højbjerg

Villa. 327 m² bolig, opført 2015, 2.229 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/elsdyrvej-4-8270?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsdyrvej-4-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsdyrvej-4-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10832/10.21658)
- [Solgte priser på Elsdyrvej](https://grundviden.dk/vej/elsdyrvej-8270?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 20,5 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 14,6 og 28,7 mio. kr.
- Svarer til 62.615 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.679.000 kr. (41.832 kr. pr. m² × 327 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.389.000 kr.
  - Grund på 2.229 m²: +656.000 kr.
  - Bygget 2015: +668.000 kr.
  - Energimærke A: +2.984.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -642.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: +2.358.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.875.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +274.000 kr.
  - Afrundet: +12.000 kr.
  - Vores bud: 20.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 18,4 mio. kr, heraf grundværdi 4,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 21,7 mio. kr, heraf grundværdi 5,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 15,9 mio. kr med overtagelse 31. december 2023.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. november 2023, solgt for 15,9 mio. kr, fri handel (aftalt 19. november 2023).
- solgt 6. september 2012, solgt for 5,3 mio. kr, fri handel (aftalt 6. september 2012).
- solgt 5. maj 1986, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 5. maj 1986).

## Huset og grunden

- 327 m² bolig, 2.229 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2015.
- 1. sal: 103 m².
- Stueplan: 224 m².
- Kælder: 188 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 224 m² i stueplan + 103 m² på 1. sal (under taget) = 327 m² bolig. Kælderen på 188 m² regnes ikke med.
- Huset: 224 m² bebygget.
- Ubebygget: 2.005 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 230 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 327 m², din ret 557 m² i alt.
- Hvorfor 557 m²? Lokalplan 329 (Boligområde ved Hørhavevej i Skåde Bakker) sætter 25 %: 25 % af grunden på 2.229 m² er 557 m², og der står 327 m² i dag.
- Vær opmærksom: 41% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 1.350 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1202962_APPROVED_1246542318195.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elsdyrvej-4-8270&lradon=1&src=address-md#11/56.10832/10.21658)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 72,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde ved Hørhavevej i Skåde Bakker**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1202962_APPROVED_1246542318195.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Skåde Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elsdyrvej-4-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elsdyrvej-4-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10832/10.21658)
- [Solgte priser på Elsdyrvej](https://grundviden.dk/vej/elsdyrvej-8270?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.