# Elmkær 12, 4534 Hørve

Villa. 128 m² bolig, opført 1973, 713 m² grund, Odsherred Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/elmkaer-12-4534?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elmkaer-12-4534?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elmkaer-12-4534?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75093/11.44853)
- [Solgte priser på Elmkær](https://grundviden.dk/vej/elmkaer-4534?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,4 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 10.938 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.507.000 kr. (11.772 kr. pr. m² × 128 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -19.000 kr.
  - Grund på 713 m²: -9.000 kr.
  - Bygget 1973: -158.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +87.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 1.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 556.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 595.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 544.000 kr med overtagelse 15. juli 2002.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. maj 2002, solgt for 544.000 kr, fri handel (aftalt 28. maj 2002).
- solgt 10. november 1983, solgt for 435.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 128 m² bolig, 713 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1973.
- Stueplan: 128 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 128 m².
- Huset: 128 m² bebygget.
- Garage: 16 m², byggeår ikke oplyst. Udhus (12 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 557 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 23 m fra adressen. Mærket gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 86 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 128 m², din ret 214 m² i alt.
- Hvorfor 214 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 713 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Odsherred-området** (godt at vide): Ca. 4,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elmkaer-12-4534&lradon=1&src=address-md#11/55.75093/11.44853)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elmkaer-12-4534&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75093/11.44853)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,8 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde Hørve sydvest - Vejleby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hørve Skole (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elmkaer-12-4534?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elmkaer-12-4534?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75093/11.44853)
- [Solgte priser på Elmkær](https://grundviden.dk/vej/elmkaer-4534?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.