# Elleorevej 7, 4000 Roskilde

Villa. 200 m² bolig, opført 1969, 799 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/elleorevej-7-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elleorevej-7-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elleorevej-7-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67865/12.07371)
- [Solgte priser på Elleorevej](https://grundviden.dk/vej/elleorevej-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 9,3 mio. kr** (beregnet 20. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 8,0 og 10,9 mio. kr.
- Svarer til 46.500 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.483.000 kr. (47.414 kr. pr. m² × 200 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -883.000 kr.
  - Grund på 799 m²: -1.000 kr.
  - Bygget 1969: -917.000 kr.
  - Energimærke C: +1.055.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +380.000 kr.
  - Havudsigt: +506.000 kr.
  - Seneste ombygning 2003: -341.000 kr.
  - Afrundet: +18.000 kr.
  - Vores bud: 9.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 7,0 mio. kr, heraf grundværdi 3,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 8,5 mio. kr, heraf grundværdi 4,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 7,4 mio. kr med overtagelse 1. februar 2021.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. oktober 2020, solgt for 7,4 mio. kr, fri handel (aftalt 14. oktober 2020).
- solgt 1. oktober 2008, solgt for 3,5 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 11. december 1984, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 200 m² bolig, 799 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1969, om-/tilbygget 2003.
- 1. sal: 79 m².
- Stueplan: 121 m².
- Kælder: 48 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 121 m² i stueplan + 79 m² på 1. sal (under taget) = 200 m² bolig. Kælderen på 48 m² regnes ikke med.
- Huset: 152 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (21 m²), BBR udhus 35 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 612 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 231 m², din ret 200 m² i alt.
- Hvorfor 200 m²? Lokalplan 103 (Veddelev boligområde (delvist aflyst af 281)) sætter 25 %: 25 % af grunden på 799 m² er 200 m², og der står 231 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031678_APPROVED_1174476352881.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elleorevej-7-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.67865/12.07371)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=elleorevej-7-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.67865/12.07371)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Veddelev boligområde (delvist aflyst af 281)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031678_APPROVED_1174476352881.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Himmelev Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/elleorevej-7-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/elleorevej-7-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67865/12.07371)
- [Solgte priser på Elleorevej](https://grundviden.dk/vej/elleorevej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.