# Ellemosevej 18, 4400 Kalundborg

Villa. 138 m² bolig, opført 1970, 279 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ellemosevej-18-4400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ellemosevej-18-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ellemosevej-18-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63318/11.16193)
- [Solgte priser på Ellemosevej](https://grundviden.dk/vej/ellemosevej-4400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,3 mio. kr** (beregnet 23. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,4 mio. kr.
- Svarer til 9.420 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.497.000 kr. (10.846 kr. pr. m² × 138 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -40.000 kr.
  - Grund på 279 m²: -82.000 kr.
  - Bygget 1970: -147.000 kr.
  - Energimærke C: +169.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -9.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -57.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: -79.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +46.000 kr.
  - Afrundet: +2.000 kr.
  - Vores bud: 1.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 873.000 kr, heraf grundværdi 334.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 1. april 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. december 2025, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 2. december 2025).
- solgt 1. januar 2010, solgt for 480.000 kr, familieoverdragelse.
- solgt 16. november 1984, solgt for 380.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 138 m² bolig, 279 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1970.
- 1. sal: 56 m².
- Stueplan: 82 m².
- 82 m² i stueplan + 56 m² på 1. sal (under taget) = 138 m² bolig.
- Huset: 82 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (57 m²), BBR carport 30 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 140 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 138 m², din ret 84 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 112 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 279 m² giver ca. 84 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 112 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ugerløse (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11316689_1776773746101.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 4,0 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellemosevej-18-4400&lskybrud=1&src=address-md#16/55.63318/11.16193)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellemosevej-18-4400&lstoej=1&src=address-md#17/55.63318/11.16193)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellemosevej-18-4400&lradon=1&src=address-md#11/55.63318/11.16193)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellemosevej-18-4400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.63318/11.16193)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 25,1 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rørby Skole (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ellemosevej-18-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ellemosevej-18-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63318/11.16193)
- [Solgte priser på Ellemosevej](https://grundviden.dk/vej/ellemosevej-4400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.