# Ellebakken 21, 2750 Ballerup

Villa. 98 m² bolig, opført 1963, 650 m² grund, Ballerup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ellebakken-21-2750?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ellebakken-21-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ellebakken-21-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72441/12.35229)
- [Solgte priser på Ellebakken](https://grundviden.dk/vej/ellebakken-2750?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Ballerup, villakvarter): 70 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 75 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,0 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,7 og 4,3 mio. kr.
- Svarer til 40.816 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.514.000 kr (46.065 kr pr. m² × 98 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +179.000 kr
  - Grund på 650 m²: -53.000 kr
  - Bygget 1963: -495.000 kr
  - Energimærke F, nabobygning: -678.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +334.000 kr
  - Grund i forhold til området: +208.000 kr
  - Afrundet: -9.000 kr
  - Vores bud: 4.000.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,9 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 857.043 kr med overtagelse 11. april 2003.
- Senest overdraget i familien 2014 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2014, solgt for 1,2 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 11. april 2003, solgt for 857.043 kr, fri handel.
- solgt 31. juli 2001, solgt for 1,2 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 24. maj 1994, solgt for 700.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 98 m² bolig, 650 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1963.
- Stueplan: 98 m².
- Kælder: 98 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 98 m². Under huset er der en kælder på 98 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 110 m² bebygget.
- Udhus: 7 m², bygget 1984.
- Ubebygget: 533 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Nærmeste energimærke er F, fra en nabobygning ca. 27 m fra adressen. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 53 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 110 m², din ret 163 m² i alt.
- Hvorfor 163 m²? Lokalplan 52 (Boligområde mellem Roasvej og Ågerupvej) sætter 25 %: 25 % af grunden på 650 m² er 163 m², og der står 110 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1118284_APPROVED_1231416297863.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Ballerup-området** (godt at vide): Ca. 2,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellebakken-21-2750&lradon=1&src=address-md#11/55.72441/12.35229)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ellebakken-21-2750&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.72441/12.35229)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 31,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde mellem Roasvej og Ågerupvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1118284_APPROVED_1231416297863.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Baltorpskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ellebakken-21-2750

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ellebakken-21-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ellebakken-21-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.72441/12.35229)
- [Solgte priser på Ellebakken](https://grundviden.dk/vej/ellebakken-2750?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.