# Ejlstrupvej 4, 4390 Vipperød

Villa. 107 m² bolig, opført 1953, 1.151 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ejlstrupvej-4-4390?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ejlstrupvej-4-4390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ejlstrupvej-4-4390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66442/11.72417)
- [Solgte priser på Ejlstrupvej](https://grundviden.dk/vej/ejlstrupvej-4390?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,3 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 2,6 mio. kr.
- Svarer til 21.262 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.623.000 kr. (24.518 kr. pr. m² × 107 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +59.000 kr.
  - Grund på 1.151 m²: +54.000 kr.
  - Bygget 1953: -139.000 kr.
  - Energimærke F: -422.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: +23.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +79.000 kr.
  - Elvarme: +1.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 2.275.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 917.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,2 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2026.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. september 2026, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 16. september 2026).
- solgt 21. oktober 2024, solgt for 1,7 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 1. juni 2005, solgt for 281.434 kr, anden overdragelse.
- solgt 1. februar 1990, solgt for 530.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 107 m² bolig, 1.151 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1953.
- 1. sal: 33 m².
- Stueplan: 74 m².
- 74 m² i stueplan + 33 m² på 1. sal (under taget) = 107 m² bolig.
- Huset: 74 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun garagen (22 m², byggeår ikke oplyst); de to andre (27 m² og 17 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.011 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 238 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 107 m², din ret 345 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.151 m² giver ca. 345 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ejlstrupvej-4-4390&lradon=1&src=address-md#11/55.66442/11.72417)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ejlstrupvej-4-4390&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.66442/11.72417)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 34,2 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vipperød og Ågerup Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ejlstrupvej-4-4390?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ejlstrupvej-4-4390?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66442/11.72417)
- [Solgte priser på Ejlstrupvej](https://grundviden.dk/vej/ejlstrupvej-4390?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.