# Egebjerghuse 20, 2750 Ballerup

Villa. 169 m² bolig, opført 1985, 1.083 m² grund, Ballerup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/egebjerghuse-20-2750?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/egebjerghuse-20-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/egebjerghuse-20-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75168/12.37750)
- [Solgte priser på Egebjerghuse](https://grundviden.dk/vej/egebjerghuse-2750?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 5,1 mio. kr i december 2025 - handlen ligger 32% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 7,5 mio. kr (beregnet 16. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,6 og 8,5 mio. kr.
- Svarer til 44.231 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 8.012.000 kr. (47.410 kr. pr. m² × 169 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -508.000 kr.
  - Grund på 1.083 m²: +126.000 kr.
  - Bygget 1985: -282.000 kr.
  - Energimærke C: +1.008.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -345.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -827.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +299.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 7.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 5,8 mio. kr, heraf grundværdi 4,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,6 mio. kr, heraf grundværdi 3,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,1 mio. kr med overtagelse 1. december 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. december 2025, solgt for 5,1 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. april 1985, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 169 m² bolig, 1.083 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1985.
- 1. sal: 64 m².
- Stueplan: 105 m².
- 105 m² i stueplan + 64 m² på 1. sal (under taget) = 169 m² bolig.
- Huset: 105 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun carporten (31 m², bygget 1986); den anden (18 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 929 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 156 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 169 m², din ret 325 m² i alt.
- Hvorfor 325 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 1.083 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,9 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=egebjerghuse-20-2750&lskybrud=1&src=address-md#16/55.75168/12.3775)
- **Radon: moderat risiko i Ballerup-området** (godt at vide): Ca. 2,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=egebjerghuse-20-2750&lradon=1&src=address-md#11/55.75168/12.3775)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=egebjerghuse-20-2750&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.75168/12.3775)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 30,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Haveboligområderne i Egebjerg**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11337446_1752050938196.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Skovvejens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/egebjerghuse-20-2750?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/egebjerghuse-20-2750?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75168/12.37750)
- [Solgte priser på Egebjerghuse](https://grundviden.dk/vej/egebjerghuse-2750?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.