# Ebbas Alle 3, 3480 Fredensborg

Villa. 157 m² bolig, opført 1966, 794 m² grund, Hillerød Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ebbas-alle-3-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ebbas-alle-3-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ebbas-alle-3-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.98536/12.34869)
- [Solgte priser på Ebbas Alle](https://grundviden.dk/vej/ebbas-alle-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,7 mio. kr.
- Svarer til 32.484 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.415.000 kr. (34.493 kr. pr. m² × 157 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -271.000 kr.
  - Grund på 794 m²: -2.000 kr.
  - Bygget 1966: -548.000 kr.
  - Energimærke E: -351.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +867.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +212.000 kr.
  - Søudsigt (Esrum Sø): +31.000 kr.
  - Seneste ombygning 1970: -266.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +3.000 kr.
  - Afrundet: +10.000 kr.
  - Vores bud: 5.100.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,5 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,1 mio. kr med overtagelse 1. februar 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. september 2025, solgt for 5,1 mio. kr, fri handel (aftalt 16. september 2025).
- solgt 14. oktober 1995, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 157 m² bolig, 794 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1966, om-/tilbygget 1970.
- 1. sal: 72 m².
- Stueplan: 85 m².
- 85 m² i stueplan + 72 m² på 1. sal (under taget) = 157 m² bolig.
- Huset: 100 m² bebygget.
- Udhus: 42 m², bygget 1966. Udhus (4 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 648 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 66 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 172 m², din ret 238 m² i alt.
- Hvorfor 238 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 794 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11258209_1751373200502.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Hillerød-området** (godt at vide): Ca. 5,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ebbas-alle-3-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.98536/12.34869)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ebbas-alle-3-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.98536/12.34869)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 22,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Nødebo nord**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11258209_1751373200502.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Grønnevang Skole, Afdeling Nødebo (0.-5. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ebbas-alle-3-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ebbas-alle-3-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.98536/12.34869)
- [Solgte priser på Ebbas Alle](https://grundviden.dk/vej/ebbas-alle-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.