# Dyssegårdsvej 44, 2870 Dyssegård

Villa. 178 m² bolig, opført 1934, 1.183 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dyssegaardsvej-44-2870?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dyssegaardsvej-44-2870?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dyssegaardsvej-44-2870?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73219/12.53436)
- [Solgte priser på Dyssegårdsvej](https://grundviden.dk/vej/dyssegaardsvej-2870?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 13,9 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 11,9 og 16,4 mio. kr.
- Svarer til 78.230 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 14.350.000 kr (80.617 kr pr. m² × 178 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.045.000 kr
  - Grund på 1.183 m²: +291.000 kr
  - Bygget 1934: -701.000 kr
  - Energimærke E: -972.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -81.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +331.000 kr
  - Ombygget 2023: +857.000 kr
  - Grund i forhold til området: +889.000 kr
  - Afrundet: +6.000 kr
  - Vores bud: 13.925.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 12,7 mio. kr, heraf grundværdi 10,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 11,2 mio. kr, heraf grundværdi 9,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 6,4 mio. kr med overtagelse 1. juli 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 2020, solgt for 6,4 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. januar 1994, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 178 m² bolig, 1.183 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1934, om-/tilbygget 2023.
- Huset: 102 m² bebygget.
- Garage: 24 m², bygget 1966. Kortet viser to mindre bygninger mere (20 m² og 18 m²), BBR carport 11 m², udhus 6 m², drivhus 4 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.019 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2019 og gælder til 2029. Huset er om- eller tilbygget efter mærket blev lavet, så det kan være bedre i dag. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 105 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 191 m², din ret 296 m² i alt.
- Hvorfor 296 m²? Lokalplan 64 (Lokalplan 64 for et område omkring Sønderengen) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.183 m² er 296 m², og der står 191 m² i dag.
- Vær opmærksom: 33% af grunden ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen (ca. 800 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1037002_APPROVED_1177935508039.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dyssegaardsvej-44-2870&lradon=1&src=address-md#11/55.73219/12.53436)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dyssegaardsvej-44-2870&lstoej=1&src=address-md#17/55.73219/12.53436)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 62 m væk, på [Thulevej 14](https://grundviden.dk/adresse/thulevej-14-2870?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dyssegaardsvej-44-2870&ljord=1&src=address-md#17/55.73219/12.53436)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dyssegaardsvej-44-2870&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.73219/12.53436)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 16,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 64 for et område omkring Sønderengen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1037002_APPROVED_1177935508039.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=dyssegaardsvej-44-2870

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dyssegaardsvej-44-2870?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dyssegaardsvej-44-2870?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73219/12.53436)
- [Solgte priser på Dyssegårdsvej](https://grundviden.dk/vej/dyssegaardsvej-2870?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.