# Dysseager 10, 2980 Kokkedal

Villa. 219 m² bolig, opført 2021, 1.243 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dysseager-10-2980?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dysseager-10-2980?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dysseager-10-2980?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.91384/12.41734)
- [Solgte priser på Dysseager](https://grundviden.dk/vej/dysseager-2980?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,3 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 8,6 og 12,3 mio. kr.
- Svarer til 46.918 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 8.273.000 kr. (37.775 kr. pr. m² × 219 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -900.000 kr.
  - Grund på 1.243 m²: +181.000 kr.
  - Bygget 2021: +425.000 kr.
  - Energimærke A: +1.887.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +250.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +148.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 10.275.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 497.200 kr, heraf grundværdi 497.200 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 8,7 mio. kr, heraf grundværdi 3,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 8,5 mio. kr med overtagelse 1. februar 2022.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 19. maj 2026-1. oktober 2026, taget af markedet (fremgår ikke om solgt eller trukket tilbage), 135 dage til salg.
- solgt 5. oktober 2021, solgt for 8,5 mio. kr, fri handel (aftalt 5. oktober 2021).
- solgt 25. november 2019, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 25. november 2019).

## Huset og grunden

- 219 m² bolig, 1.243 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2021.
- 1. sal: 99 m².
- Stueplan: 120 m².
- 120 m² i stueplan + 99 m² på 1. sal (under taget) = 219 m² bolig.
- Huset: 120 m² bebygget.
- Carport: 48 m², bygget 2021. Drivhus (17 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 1.058 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 154 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 219 m², din ret 373 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.243 m² giver ca. 373 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_9536316_1552382161661.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dysseager-10-2980&lradon=1&src=address-md#11/55.91384/12.41734)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dysseager-10-2980&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.91384/12.41734)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 37,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Dysseager**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_9536316_1552382161661.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fredensborg Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dysseager-10-2980?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dysseager-10-2980?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.91384/12.41734)
- [Solgte priser på Dysseager](https://grundviden.dk/vej/dysseager-2980?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.