# Dyrhøj 23, 6300 Gråsten

Villa. 252 m² bolig, opført 2013, 1.207 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dyrhoej-23-6300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dyrhoej-23-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dyrhoej-23-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91144/9.57367)
- [Solgte priser på Dyrhøj](https://grundviden.dk/vej/dyrhoej-6300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 821 m væk (310 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Plus: Energimærke A2010: lav varmeudgift.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,1 og 6,2 mio. kr.
- Svarer til 22.321 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.894.000 kr (19.418 kr pr. m² × 252 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -647.000 kr
  - Grund på 1.207 m²: +97.000 kr
  - Energimærke A: +1.029.000 kr
  - Købt 2026, løftet til i dag: +53.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +194.000 kr
  - Afrundet: +5.000 kr
  - Vores skøn: 5.625.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 585.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 537.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,8 mio. kr med overtagelse 1. marts 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. marts 2026, solgt for 4,8 mio. kr, fri handel.
- solgt 2. september 2025, solgt for 4,8 mio. kr, fri handel (aftalt 2. september 2025).
- solgt 20. december 2011, solgt for 400.000 kr, fri handel (aftalt 20. december 2011).

## Huset og grunden

- 252 m² bolig, 1.207 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2013.
- Stueplan: 389 m².
- BBR's etager giver tilsammen 389 m², mens boligarealet er 252 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her.
- Huset: 355 m² bebygget.
- Ubebygget: 852 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (57 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dyrhoej-23-6300&lradon=1&src=address-md#11/54.91144/9.57367)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 22,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gråsten Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=dyrhoej-23-6300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dyrhoej-23-6300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dyrhoej-23-6300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.91144/9.57367)
- [Solgte priser på Dyrhøj](https://grundviden.dk/vej/dyrhoej-6300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.