# Dronning Sofies Vej 99, 4000 Roskilde

Villa. 84 m² bolig, opført 1954, 735 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65256/12.09706)
- [Solgte priser på Dronning Sofies Vej](https://grundviden.dk/vej/dronning-sofies-vej-4000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10 % (karakter 9,3).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2024): 4,0 mio. kr, grundværdi 4,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 3,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Til salg nu

- Udbudspris: **7,0 mio. kr** (83.273 kr/m²).
- Boligens eget areal: 84 m², 3 værelser.
- Vores skøn: **ca. 5,2 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,9 mio. kr. Udbudt 35 % over vores skøn.
- På markedet siden 10. november 2026.
- Mægler: Hensrik.
- [Se annoncen hos mægleren](https://hensrik.dk/ejendom/dronning-sofies-vej-99--4000-roskilde____de0cecb8-efdf-4a73-b17b-0061271db74f)

## Før du byder

- Pris: Udbudt 35 % over vores skøn: udbudsprisen er 7,0 mio. kr, vores skøn ca. 5,2 mio. kr.
- Tid på markedet: På markedet i 4 dage - medianen for huse til salg i 4000 Roskilde er 74 dage (178 boliger).
- Miljø og risiko: 1 ting værd at kende - højt grundvand. [Se miljø og risiko](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000#miljoe)
- Plan: Ingen lokalplan med bebyggelsesprocent - kommuneplanens ramme gælder for grunden. [Se hvad du må bygge](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000#byggeret)
- [Book fremvisning](https://grundviden.dk/ud/buyer-viewing?src=md&blk=before-bid&l=12132487) - boligens annonce hos mægleren
- [Sammenlign lån](https://grundviden.dk/ud/buyer-loan?src=md&blk=before-bid) - ca. 28.000 kr om måneden, regnet på udbudsprisen (findbank.dk)
- [Forsikring fra overtagelsen](https://grundviden.dk/ud/buyer-insurance?src=md&blk=before-bid) - sammenlign husforsikring (findforsikring.dk)
- Køberrådgivning: Disse kæder tilbyder køberrådgivning - i deres egne ord (kædernes egne sider, læst 08.11.2026). Mæglerne i postnummeret er vist med vores egne tal.
- [danbolig: »danbolig Køberrådgivning«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=12132487&a=danbolig) - danbolig Roskilde C har haft 91 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 36 dage på markedet
- [Nybolig: »Køberrådgivning - kom sikkert i mål med boligkøbet«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=12132487&a=nybolig) - Nybolig Roskilde har haft 71 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 25 dage på markedet
- [LokalBolig: »Tag en KøberRådgiver med på råd«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=12132487&a=lokalbolig) - LokalBolig Roskilde har haft 63 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 47 dage på markedet

Områdets tal er dagens boliger til salg i postnummeret (Grundviden). Mæglerne er dem, der har haft flest annoncer i postnummeret de seneste 12 måneder (en bolig kan have flere annoncer); en udbudt bolig er ikke nødvendigvis solgt.

## Huset og grunden

- 84 m² bolig, 735 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1954.
- Stueplan: 84 m².
- Kælder: 21 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 84 m². Under huset er der en kælder på 21 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 113 m² bebygget.
- Garage: 15 m², bygget 1954. Kortet viser én mindre bygning mere (21 m²), BBR udhus 12 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 586 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 108 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 113 m², din ret 221 m² i alt.
- Hvorfor 221 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 735 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dronning-sofies-vej-99-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.65256/12.09706)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dronning-sofies-vej-99-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.65256/12.09706)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 16,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Klosterengen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Klostermarksskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dronning-sofies-vej-99-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65256/12.09706)
- [Solgte priser på Dronning Sofies Vej](https://grundviden.dk/vej/dronning-sofies-vej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.