# Dornen 12, 6715 Esbjerg N

Hus. 167 m² bolig, opført 1976, 4.500 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dornen-12-6715?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dornen-12-6715?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dornen-12-6715?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52570/8.45580)
- [Solgte priser på Dornen](https://grundviden.dk/vej/dornen-6715?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,5 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 2,8 mio. kr.
- Svarer til 14.970 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.537.000 kr. (15.193 kr. pr. m² × 167 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -156.000 kr.
  - Grund på 4.500 m²: +239.000 kr.
  - Bygget 1976: -279.000 kr.
  - Energimærke C: +320.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -332.000 kr.
  - Byggesag afsluttet 2017: +163.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 2.500.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 430.300 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,8 mio. kr, grundværdi 4,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 566.335 kr med overtagelse 6. februar 1984 (anden overdragelse).

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. februar 1984, solgt for 566.335 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 167 m² bolig, 4.500 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1976.
- 1. sal: 65 m².
- Stueplan: 102 m².
- 102 m² i stueplan + 65 m² på 1. sal (under taget) = 167 m² bolig.
- Huset: 102 m² bebygget.
- Anden bygning: 610 m², bygget 1976; Garage: 36 m², bygget 1979; Garage: 30 m², bygget 1986. Kortet viser fem mindre bygninger mere (145 m² og 79 m² og 69 m² og 38 m² og 18 m²), BBR detailhandel 431 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.291 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 1.042 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 1.208 m², din ret 2.250 m² i alt.
- Hvorfor 2.250 m²? Lokalplan 459 (For et erhvervsområde i Tarp) sætter 50 %: 50 % af grunden på 4.500 m² er 2.250 m², og der står 1.208 m² i dag.
- Vær opmærksom: grunden rører skovbyggelinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1028964_APPROVED_1173173696757.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1350357&matrnr=13p) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dornen-12-6715&ljord=1&src=address-md#17/55.5257/8.4558)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dornen-12-6715&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.5257/8.4558)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 16,5 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For et erhvervsområde i Tarp**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1028964_APPROVED_1173173696757.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Bryndum Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dornen-12-6715?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dornen-12-6715?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52570/8.45580)
- [Solgte priser på Dornen](https://grundviden.dk/vej/dornen-6715?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.