# Dalvej 4, 4600 Køge

Villa. 195 m² bolig, opført 1900, 1.166 m² grund, Stevns Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/dalvej-4-4600?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dalvej-4-4600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dalvej-4-4600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42154/12.22649)
- [Solgte priser på Dalvej](https://grundviden.dk/vej/dalvej-4600?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (stormflod): klimascore 55 af 100.
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 66 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 5,0 mio. kr** (beregnet 6. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,5 og 5,6 mio. kr.
- Svarer til 25.641 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.431.000 kr (22.723 kr pr. m² × 195 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -391.000 kr
  - Grund på 1.166 m²: +83.000 kr
  - Bygget 1900: -345.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +127.000 kr
  - Solgt 2021, over vejens niveau: +757.000 kr
  - Ombygget 1988: +328.000 kr
  - Grund i forhold til området: +23.000 kr
  - Afrundet: -13.000 kr
  - Vores skøn: 5.000.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,6 mio. kr med overtagelse 15. juli 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. maj 2021, solgt for 4,6 mio. kr, fri handel (aftalt 19. maj 2021).
- solgt 1. februar 1987, solgt for 670.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 195 m² bolig, 1.166 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1900, om-/tilbygget 1988.
- 1. sal: 62 m².
- Stueplan: 133 m².
- Kælder: 60 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 133 m² i stueplan + 62 m² på 1. sal (under taget) = 195 m² bolig. Kælderen på 60 m² regnes ikke med.
- Huset: 133 m² bebygget.
- Carport: 49 m², bygget 1997. Udhus (12 m²) og Udhus (10 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 962 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 155 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 195 m², din ret 350 m² i alt.
- Hvorfor 350 m²? Lokalplan 145 (Område til boligformål i Strøby Egede Nord) sætter 30 %: 30 % af grunden på 1.166 m² er 350 m², og der står 195 m² i dag.
- Vær opmærksom: 66 % af grunden ligger i skovbyggelinjen og sø-/åbeskyttelseslinjen og strandbeskyttelseslinjen (ca. 563 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_2973881_1431066038992.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Vallø Stift Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets 20-års hændelse. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dalvej-4-4600&lkote=1&src=address-md#15/55.42154/12.22649)
- **Radon: forhøjet risiko i Stevns-området** (godt at vide): Ca. 9,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dalvej-4-4600&lradon=1&src=address-md#11/55.42154/12.22649)
- **Kun 1,4 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=dalvej-4-4600&lkote=1&src=address-md#15/55.42154/12.22649)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område til boligformål i Strøby Egede Nord**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_2973881_1431066038992.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Strøbyskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=dalvej-4-4600

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/dalvej-4-4600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/dalvej-4-4600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42154/12.22649)
- [Solgte priser på Dalvej](https://grundviden.dk/vej/dalvej-4600?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.