# Clematisvej 26, 2300 København S

Villa. 146 m² bolig, opført 1935, 617 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/clematisvej-26-2300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/clematisvej-26-2300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/clematisvej-26-2300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64362/12.61151)
- [Solgte priser på Clematisvej](https://grundviden.dk/vej/clematisvej-2300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,2 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,3 og 9,3 mio. kr.
- Svarer til 56.164 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 11.804.000 kr. (80.847 kr. pr. m² × 146 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -435.000 kr.
  - Grund på 617 m²: -162.000 kr.
  - Bygget 1935: -570.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -69.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -436.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: -1.895.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +395.000 kr.
  - Seneste ombygning 1976: -429.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 8.200.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 7,2 mio. kr, heraf grundværdi 4,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,3 mio. kr, heraf grundværdi 3,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 8,1 mio. kr med overtagelse 1. august 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juni 2026, solgt for 8,1 mio. kr, fri handel (aftalt 1. juni 2026).
- solgt 1. december 2005, solgt for 2,1 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 12. januar 2004, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel (aftalt 12. januar 2004).

## Huset og grunden

- 146 m² bolig, 617 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1935, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 66 m².
- Stueplan: 80 m².
- Kælder: 80 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 80 m² i stueplan + 66 m² på 1. sal (under taget) = 146 m² bolig. Kælderen på 80 m² regnes ikke med.
- Huset: 99 m² bebygget.
- To mindre bygninger (29 m² og 20 m²), som kun står i kortet - BBR kender dem ikke.
- Ubebygget: 469 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2026. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 20 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 165 m², din ret 185 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 247 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 185 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 617 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 247 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.10.38 - B1 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=clematisvej-26-2300&lradon=1&src=address-md#11/55.64362/12.61151)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=clematisvej-26-2300&lstoej=1&src=address-md#17/55.64362/12.61151)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gerbrandskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/clematisvej-26-2300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/clematisvej-26-2300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64362/12.61151)
- [Solgte priser på Clematisvej](https://grundviden.dk/vej/clematisvej-2300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.