# Byagervej 77, 8330 Beder

Villa. 120 m² bolig, opført 1987, 324 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/byagervej-77-8330?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/byagervej-77-8330?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/byagervej-77-8330?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05575/10.20694)
- [Solgte priser på Byagervej](https://grundviden.dk/vej/byagervej-8330?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,6 mio. kr** (beregnet 20. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 3,8 mio. kr.
- Svarer til 30.208 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.556.000 kr. (29.632 kr. pr. m² × 120 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Grund på 324 m²: -173.000 kr.
  - Bygget 1987: -126.000 kr.
  - Energimærke C: +447.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -72.000 kr.
  - Afrundet: -7.000 kr.
  - Vores bud: 3.625.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,4 mio. kr med overtagelse 1. november 2022.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 24. juli 2022, solgt for 3,4 mio. kr, fri handel (aftalt 24. juli 2022).
- solgt 18. september 2020, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 18. september 2020).
- solgt 24. juli 1987, solgt for 794.000 kr, fri handel (aftalt 24. juli 1987).

## Huset og grunden

- 120 m² bolig, 324 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1987.
- Stueplan: 120 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 120 m².
- Huset: 126 m² bebygget.
- Udhus: 23 m², bygget 1989. Carport (11 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 164 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 120 m², din ret 97 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 130 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 97 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 324 m². Området er blandet - 39 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 26 m² mere).
- Hvorfor ikke 130 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11714748_1768833193079.pdf)
- Vær opmærksom: 50% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 158 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=byagervej-77-8330&lradon=1&src=address-md#11/56.05575/10.20694)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=byagervej-77-8330&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.05575/10.20694)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 49,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Beder Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/byagervej-77-8330?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/byagervej-77-8330?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05575/10.20694)
- [Solgte priser på Byagervej](https://grundviden.dk/vej/byagervej-8330?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.