# Brugsebakken 8, 3740 Svaneke

Dobbelthus. 101 m² bolig, opført 1910, 400 m² grund, Bornholm Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/brugsebakken-8-3740?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brugsebakken-8-3740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brugsebakken-8-3740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.10631/15.14498)
- [Solgte priser på Brugsebakken](https://grundviden.dk/vej/brugsebakken-3740?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 824 m væk (165 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Bemærk: Bevaringsværdig (SAVE 3): bindinger ved ændringer.
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 200 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 24.010 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.867.000 kr. (18.480 kr. pr. m² × 101 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +62.000 kr.
  - Grund på 400 m²: -72.000 kr.
  - Bygget 1910: -156.000 kr.
  - Energimærke C: +234.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.000 kr.
  - Havudsigt: +474.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +169.000 kr.
  - Seneste ombygning 1979: -128.000 kr.
  - Afrundet: -27.000 kr.
  - Vores bud: 2.425.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 400.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 873.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,4 mio. kr med overtagelse 1. juli 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. maj 2020, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 29. maj 2020).
- solgt 15. december 1972, solgt for 94.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 101 m² bolig, 400 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910, om-/tilbygget 1979.
- 1. sal: 30 m².
- Stueplan: 71 m².
- Kælder: 45 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 71 m² i stueplan + 30 m² på 1. sal (under taget) = 101 m² bolig. Kælderen på 45 m² regnes ikke med.
- Huset: 71 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (19 m²), BBR carport 13 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 310 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 99 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 101 m², din ret 200 m² i alt.
- Hvorfor 200 m²? Lokalplan 118 (for bevaring og videreudvikling af Aarsdale) sætter 50 %: 50 % af grunden på 400 m² er 200 m², og der står 101 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_10493919_1620108897007.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Høj radonrisiko i Bornholm-området** (værd at kende): Ca. 13,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brugsebakken-8-3740&lradon=1&src=address-md#11/55.10631/15.14498)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 137 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brugsebakken-8-3740&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.10631/15.14498)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for bevaring og videreudvikling af Aarsdale**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_10493919_1620108897007.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Paradisbakke (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=brugsebakken-8-3740

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brugsebakken-8-3740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brugsebakken-8-3740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.10631/15.14498)
- [Solgte priser på Brugsebakken](https://grundviden.dk/vej/brugsebakken-3740?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.